Tveterveien 27

Tveterveien 27, 1344 HASLUM
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 1, bruksnummer 885

Totalt bruksareal BRA: 396 kvm

BRA-i:
Underetasje 102 kvm: Hoveddel: entré, vaskerom og kontor/treningsrom. Hybel: entré, bad, soverom og stue/kjøkken.
1. etasje 123 kvm: Bad, to soverom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje (påbygg godkjent 07.05.2024, ferdigattest ikke utstedt) 122 kvm: Gang, bad, to soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller 46 kvm: Garasje.
Underetasje 3 kvm: Tilliggende bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje 23 kvm: Terrasse.
1. etasje 26 kvm: Terrasse.
2. etasje 22 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1985, ombygget i 2024. Bygget er oppført med kjeller og underetasje, med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong (som en del av en sammensatt multimurkonstruksjon). Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong-/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Etasjeskille i underetasjen er av betong, mens etasjeskillere i 1. og 2. etasje er av trekonstruksjoner. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning og fasadeplater. Taket er et tilnærmet flatt tak tekket med takpapp fra 2024, med beslag, takrenner og nedløp av metall. Takkonstruksjonen i 2. etasje er en lukket konstruksjon. Vinduer har trekarmer og tre-lags glass fra 2023 og 2024. Boligen har glatte entrédører fra 2023 med glassfelt og Yale Doorman kodelås, heve-skyvedører og terrassedør med trekarmer og tre-lags glass fra 2023, samt glatte innerdører. Det er utgang fra stue i 2. etasje til balkong på 22 m² i trekonstruksjoner med tettesjikt fra 2024, utgang fra stue i 1. etasje til terrasse på 26 m² i trekonstruksjoner med tettesjikt over underliggende bod, samt utgang fra entré til terrasse på 23 m² i betongkonstruksjoner med tettesjikt over underliggende garasje. Innvendig trapp er oppført i tre, glass og metall med belysning i trappetrinn, og det er utvendig trapp i trekonstruksjoner fra innkjørsel til inngangsparti. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilliggende utvendig bod er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur av betongstein og vegger av trekonstruksjoner kledd utvendig med stående trelekter og innvendig med panelbord og fasadeplater mot boligen. Ovenpåliggende terrasse utgjør takkonstruksjonen. Konstruksjonen er uisolert.

Garasje ligger i kjelleretasjen og er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur/vegger av betong-/murkonstruksjoner, utvendige fasader med murpuss og fasadetegl samt malte innvendige flater. Garasjen har profilert ytterdør og elektrisk leddport fra 2026.

Sikringsskap er plassert i garderobeskap i entré, i gang i 2. etasje, i garderobeskap på soverom i hybel og i garasje. Anlegget er sikret med automatsikringer. Det observeres enkelte manglende deksler/lokk på koblingspunkter, eksempelvis i garasje.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er registrert at boligen mangler godkjent slokkeutstyr, og det er ikke montert komfyrvakt på kjøkkenet i hybel.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad 2.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

Vaskerom
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom) i enkelte gulvfliser.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Bad hybel
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Bad 1.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

Kjøkken Hoveddel
- Vannrør: Ett vannrør er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap på bad i 1. etasje har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon, og det er ikke montert fordelerskapsramme rundt fordelerskap i boligen.

Andre rom (1.etasje og 2.etasje)
- Annet: Takkonstruksjonen i 2. etasje er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon, og utførelsen kunne ikke kontrolleres under befaringen.

Underetasje hoveddel
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling/hulltaking er utført i hybel.

Underetasje hybel
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale belagt med parkett bærer noe preg av slitasje og enkelte sprekker mellom gulvbord.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det registreres lukt inne i konstruksjonen som kan indikere pågående fuktskade. Det er ikke mulig å foreta fuktmåling med pigg i treverk grunnet 10 cm bred utlektet vegg utenfor multimuren, som erfaringsmessig har høy risiko for skjulte fuktskader.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det registreres skader i gipsen ved festeanordningen til trappen i 2. etasje.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Maur: Det observeres spor etter døde maur i kontor/treningsrom i underetasje hoveddel.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Det er stedvis liten avstand mellom trekledningens underkant og terrenget. Det registreres manglende skruer på flere fasadeplater, flere spikere som ikke er spikret tilstrekkelig inn i trekledningen, samt bruk av pappspikere og diverse skruer.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen da montert musebånd stedvis har for stor avstand til fasadeplatene/panelen.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og de deler av utførelsen som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vannbord/beslag har stedvis store utskjæringer rundt vannbrettbeslaget. Det registreres manglende vannbord/beslag, eventuelt puss under vinduet ved stue/kjøkken i hybel, samt at det er skjært ut for stort hull i grunnmuren i forhold til vinduet.

Yttertak
- Takrenner og utvendige nedløp: Det registreres stedvis utilstrekkelig fall på takrenner, samt større mengder løv/rusk i takrenner.

Terrasse ved entré (hoveddel og hybeldel)
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende garasje. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent.

Utvendig trapp fra innkjørsel til inngangsparti
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Alder: Det er ikke fremlagt dokumentasjon vedrørende arbeidene gjort i forbindelse med dreneringen, og det hefter usikkerhet rundt hva som er gjort og om dreneringen er fornyet i sin helhet.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre i sin helhet, og grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist på tilfredsstillende måte.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om utførelsen, og de deler som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Forstøtningsmur ved hovedvei/bilvei
- Tilstand: Skjevheter og tegn til utglidning observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tilliggende utvendig bod
- Innvendige forhold: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. Det registreres demontert fasadeplate på yttervegg mot boligen, og vegg av trekonstruksjoner er kledd med kapp av terrassebord.
- Vinduer, dører og porter: Døren subber/tar i bunnsvill.
- Fagmessig utførelse: De deler av utførelsen som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket består av ovenpåliggende etasjeskille av betongkonstruksjoner.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Gulv mot grunn viser tegn til slitasje med stedvis malingsflass og mindre riss/sprekker i gulvflaten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad hybel
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Ikke utført da det på grunn av våtrommets utforming og bruk ikke er praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i området som regelmessig utsettes for bruksvann.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Ventilasjonsanleggene er ikke undersøkt da det manglet tilkomst på befaringsdagen.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.

Balkong 2.etasje
- Membraner og vanntett sjikt: Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Terrasse 1.etasje
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da konstruksjonen er lukket under terrassen.
- Membraner og vanntett sjikt: Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Terrasse ved entré (hoveddel og hybeldel)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene er hovedsakelig skjult og lot seg ikke kontrollere.

Tilliggende utvendig bod
- Yttertak og takkonstruksjon: Konstruksjonen er lukket og forsvarlig inspeksjon er ikke mulig.

Andre utvendige forhold
- Trær på nordvendt side: Det registreres to store trær på nordvendt side hvor grunnen/bakken er delvis fjernet under trærnes røtter.

Helse, miljø og sikkerhet

Utvendig trapp fra innkjørsel til inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen har kun rekkverk på én side, noe som kan medføre fallfare. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur ved terrasse i 1. etasje
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk og det er mer enn 0,5 meter høydeforskjell fra topp av støttemur til bakkenivå, noe som medfører fare for fallskader.

Forstøtningsmur ved inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk og det er mer enn 0,5 meter høydeforskjell fra topp av støttemur/blomsterbed til bakkenivå, noe som medfører fare for fallskader.

Forstøtningsmur ved innkjørsel
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk og det er mer enn 0,5 meter høydeforskjell fra topp av støttemur til bakkenivå, noe som medfører fare for fallskader.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Ildstedet er fjernet, og det er ikke pipe i boligen i dag.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Ny elektrisk leddport i garasje

2025:
- Installasjon av varmepumpe i stue i 1. etasje

2024:
- Ombygging av bolig, herunder innredning av underetasje
- Nytt bad i 1. etasje, utført av NGF Rørservice AS
- Nytt bad i 2. etasje, utført av NGF Rørservice AS
- Nytt bad i hybel, utført av NGF Rørservice AS
- Nytt vaskerom i underetasje, utført av NGF Rørservice AS
- Nytt kjøkken i hoveddel
- Nytt kjøkken i hybel
- Omtekking av flatt tak med takpapp
- Nytt tettesjikt på balkong tilknyttet stue i 2. etasje
- Oppgradering av elektrisk anlegg, utført av Moderne Elektro AS
- Installert balansert ventilasjon i hele boligen, utført av Lindvall Montasje

2023:
- Fornyet drenering, utført av Total Hus Bygg AS
- Nye vinduer med karmer av tre og tre-lags glass
- Nye heve-skyvedører og terrassedør med tre-lags glass
- Nye glatte entrédører med glassfelt og Yale Doorman kodelås
- Ny varmtvannsbereder på 282 liter i hoveddel og 107 liter i hybel

Enebolig med funkispreg, opprinnelig oppført i 1985 og betydelig ombygget og oppgradert i 2024 over tre fulle boetasjer samt kjeller med integrert garasje. Boligen kjennetegnes av store vindusflater, gjennomgående parkettgulv, tre moderne baderom, separat vaskerom og en egen innredet hybeldel i underetasjen. Oppvarmingen suppleres av en varmepumpe fra 2025 og balansert ventilasjon, og uteplassene omfatter to romslige terrasser samt en balkong i øverste etasje.

Entré:
Entréen i underetasjens hoveddel har flislagte gulvflater og malte vegger. Rommet er innredet med garderobeskap for yttertøy og sko, og har direkte utgang til markterrasse. Inngangsdøren har glassfelt og er utstyrt med Yale Doorman kodelås.

Kontor og treningsrom:
Rommet i underetasjen ble innredet i 2024 og gir fleksible bruksmuligheter. Gulvflatene er belagt med en kombinasjon av parkett og fliser, og rommet har utlektede vegger med malte plater.

Vaskerom:
Praktisk vaskerom fra 2024 med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin og en 282-liters varmtvannsbereder fra 2023. Ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk i himling og luftespalte under dør.

Stue og spisestue 1. etasje:
Stuen og spisestuen i første etasje utgjør et lyst og romslig oppholdsrom med parkett på gulvet, malte flater og store vindusflater med trelags isolerglass. Rommet har åpen forbindelse til kjøkkenet og heve-skyvedør med direkte utgang til en terrasse. Rommet varmes opp med en luft-til-luft-varmepumpe fra 2025 i kombinasjon med elektrisk oppvarming.

Kjøkken 1. etasje:
Kjøkkenet i første etasje har åpen løsning mot stuen og er utstyrt med kjøkkeninnredning fra 2024 med glatte fronter og benkeplate av stein. Innredningen har underlimt oppvaskkum med armatur, belysning over kjøkkenbenk og integrerte stikkontakter i benkeplaten. Hvitevarene er integrerte og omfatter stekeovn, platetopp med innebygd kullfilterventilator, oppvaskmaskin, samt kjøleskap og fryser. Kjøkkenet er sikret med komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Hvitevarer medfølger

To soverom 1. etasje:
Første etasje rommer to soverom med parkettgulv, malte vegger og vinduer med trelags glass. Rommene har god plass til seng og tilhørende møblement.

Bad 1. etasje:
Baderom fra 2024 i første etasje med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med plassbygget servant med armatur, vegghengt speil med integrert lys og stikkontakt, dusjhjørne med dører, vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Rommet har mekanisk avtrekk i himling og luftespalte under dør.

Stue 2. etasje:
Stuen i andre etasje har parkett på gulvet, malte flater og store vindusflater. Fra stuen er det utgang via terrassedør til en balkong på øverste plan.

To soverom 2. etasje:
I andre etasje finnes to soverom med parkett på gulv og malte veggflater. Begge rommene har vinduer med trelags glass og god plass til seng og garderobeløsning.

Bad 2. etasje:
Baderom fra 2024 i andre etasje med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med en plassbygget dobbeltservant med to armaturer, stikkontakt over servant, vegghengt toalett, samt dusj på gulv med doble hånddusjer og regndusjer. Mekanisk avtrekk er etablert i himlingen sammen med luftespalte under dør.

Stue hybel:
Oppholdsrommet i hybeldelen har parkett på gulvet, malte flater og åpen forbindelse mot kjøkkenet. Rommet har adkomst via hybelens entré, som har direkte utgang til markterrasse.

Kjøkken hybel:
Kjøkkenet i hybelen har en åpen løsning og kjøkkeninnredning fra 2024 med glatte fronter og benkeplate av stein. Innredningen inneholder underlimt oppvaskkum med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk og fliser på vegg mellom benk og overskap. Hvitevarene er integrerte med stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenventilatoren er plassert i overskap og koblet til det balanserte ventilasjonsanlegget. Det er installert automatisk vannstopper med fuktsensor.

Soverom hybel:
Soverommet i hybelen har parkett på gulvet, malte vegger og oppbevaringsplass i garderobeskap.

Bad hybel:
Baderom fra 2024 i hybelen med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med integrert lys og stikkontakt, dusjnisje med glassvegg, vegghengt dusjarmatur med hånd- og regndusj, samt vegghengt toalett. Badet har opplegg for vaskemaskin, en 107-liters varmtvannsbereder fra 2023, mekanisk avtrekksventil i vegg og balansert ventilasjonsaggregat for hybeldelen.

Terrasser og balkong:
Boligen har uteplasser på tre plan. Fra stuen i andre etasje er det utgang til en balkong i trekonstruksjoner med terrassebord og trerekkverk. Fra stuen i første etasje når man en terrasse i trekonstruksjoner med terrassebord. Ved inngangspartiet i underetasjen ligger en markterrasse i betong med utebelysning og adkomst fra entré i både hoveddel og hybel.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og soverom i første og andre etasje samt i hybeldel i underetasjen. Parkett og fliser i kontor og treningsrom i underetasjen. Fliser på samtlige baderom og på vaskerom. Synlig betong i garasje.
Vegger: Malte veggflater og plater i oppholdsrom og soverom. Flislagte vegger på alle tre baderom og på vaskerom. Murpuss, fasadetegl og malte flater i garasje.
Himling: Malte flater i himling i samtlige etasjer.

Lagring:
Boligen har oppbevaringsplass i garderobeskap i entré og på soverom i hybel, samt en innvendig bod ved trapp i underetasjen hvor ventilasjonsaggregatet for hoveddelen er plassert. Det medfølger en tilliggende uisolert utvendig bod på 3 m² med støpt gulv og trevegger med stående lekter, samt en integrert garasje i kjelleretasjen på 46 m² med støpt gulv, betong- og murvegger, belysning, stikkontakter og elektrisk leddport fra 2026.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og varmepumpe. Varmepumpe fra 2025 plassert i stue i 1. etasje. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje, bad i 2. etasje, bad i hybel og på vaskerom, samt gulvvarme/varmekabler i flere rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1985, og det foreligger ferdigattest for eneboligen datert 27.08.1986.

Boligen er senere vesentlig påbygget og fasadeendret. Det er søkt kommunen om ferdigattest for disse arbeidene, og selger har opplyst at nødvendig dokumentasjon er innsendt. Kommunen har opplyst at de har mottatt dokumentasjonen de trenger for videre behandling av saken. Ferdigattest foreligger ikke på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Selger påtar seg ansvaret for at ferdigattest for de omsøkte tiltakene blir gitt.

Dagens planløsning samsvarer med byggetegninger for påbygg og fasadeendringer datert 10.01.2024, revidert 01.02.2024. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 6043, tinglyst 11.07.1957, type heftelse: Bestemmelse om deleforbud. Skjøte med bestemmelser om deleforbud uten samtykke fra selger/hovedbølet. Eiendommen skal bebygges med enebolig eller tomannsbolig, og det foreligger ordensbestemmelser til vern mot støy og ulemper for naboer, herunder restriksjoner på dyrehold. Videre foreligger pliktig medlemskap i stedets velforening, bestemmelser om godkjenning av bebyggelse og fargevalg, samt vern av eldre trær (furu og bjørk). Eier har plikt til å holde tomten inngjerdet med flettverksgjerde samt delta i utgifter til deleggjerde mot nabo. Bærum elektrisitetsverk har rett til vederlagsfritt å føre kraft- og telefonledninger over tomten samt disponere inntil 20 m² til transformator, og det er forbeholdt rett til å føre vann- og kloakkledninger. Eier forplikter seg til å delta i vedlikehold og vinterdrift av tilstøtende veistykke for en halvdel inntil veien overtas av det offentlige eller velforeningen.

Dagboknr 9073, tinglyst 22.03.1985, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.. Erklæring til Bærum kommune hvor eier vedtar som bindende for seg og fremtidige eiere det til enhver tid gjeldende kommunale vannforsynings- og kloakkreglement. Eier har ansvar for anlegg, drift og vedlikehold av private stikkledninger og sanitæranlegg, og hefter for gjeldende vann- og avløpsgebyrer. Kommunen har rett til besiktigelse og kontroll av sanitæranlegg og vannforbruk. Erklæringen kan ikke avlyses uten kommunens samtykke.

Dagboknr 2284, tinglyst 21.01.1986, type heftelse: Bestemmelse om gjerde. Skjøte med bestemmelser om bebyggelse, gjerde og trær. Boligen skal ha sadeltak eller valmet tak med møneretning parallelt med Tveterveien, tekket med rød krum tegl eller betongtakstein, og ingen del av huset tillates å rage høyere enn kote 87. Eier plikter for egen regning å sette opp og vedlikeholde et minst 1,20 meter høyt nettinggjerde mot gnr. 1 bnr. 418. To furutrær og tre bjørketrær i tomtens nordøstre hjørne skal bevares, men eier av gnr. 1 bnr. 418 har rett til å beskjære eller kreve dem fjernet dersom de blir sjenerende.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse. Hybelen er i dag utleid for 17.500,-/mnd. Leieavtalen løper med 3 måneders gjensidige oppsigelsesfrist. Dersom ny eier ikke ønsker leietaker må det gis beskjed om oppsigelse i forbindelse med budaksept. Leietaker vil ha rett til å bo i hybelen ut oppsigelsestid uavhengig av overtagelsedato.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Haslum, omgitt av villabebyggelse og grønne omgivelser. Nærmiljøet er godt tilrettelagt for barnefamilier med et bredt tilbud av både barnehager og skoler like ved. Tveterjordet Fus barnehage og Myrsnipa Fus barnehage ligger en kort spasertur fra boligen, og det er trygg gangavstand til Haslum barneskole. For eldre elever er det enkel adkomst til Bekkestua skole, NTG-U og Nadderud videregående skole, i tillegg til Oslo International School.

Daglige ærender gjøres enkelt i hverdagen. Nærmeste dagligvarebutikker som Spar Nadderud og Coop Extra Haslum ligger begge i gangavstand. For et mer omfattende servicetilbud ligger Bekkestua sentrum en kort sykkeltur eller biltur unna. Her finner du Bekkestua Senter med et rikt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og servicetilbud, i tillegg til hyggelige kaféer og spisesteder.

Fritidstilbudet i området er allsidig for både store og små. Tveterjordet balløkke ligger like ved, og idrettsanleggene ved Nadderud samt Haslum Idrettslag tilbyr gode fasiliteter for blant annet fotball, håndball og svømming. For turer i skog og mark er det kort vei med sykkel eller bil til Sauejordet og turstiene rundt Dælivannet, som også gir videre adkomst til skiløypenettet innover i Bærumsmarka.

Kollektivforbindelsene er svært gode. Haslum T-banestasjon ligger i gangavstand og gir direkte forbindelse til Oslo sentrum via Kolsåsbanen. I tillegg er det bussholdeplass ved Øygardveien en kort spasertur unna med avganger mot Oslo og øvrige deler av Bærum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Tveterjordet Fus barnehage.
Nadderudskogen barnehage.
Haslum barnehage.

Skoler:
Haslum skole
Løkebergskole
Oslo Internation School.

Idrett og fritid:
Sterke Helse og trening Nadderud stadion.
SATS Bekkestua Stasjon/Bekkestua.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 703,7 kvm.

Tomten er skrånende og opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfaltert innkjørsel. Uteområdene har forstøtningsmurer i betong, betongblokker og naturstein, samt utvendig tretrapp fra innkjørsel til inngangsparti.

Parkering i integrert garasje i kjelleretasjen med elektrisk leddport, samt på egen tomt i asfaltert innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og kjørevei i henhold til reguleringsplan 1939037, "HASLUM ØSTRE, forb.veier med Kirkeveien", datert 21.10.1939, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommen er 521 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse og 171 m² regulert til kjørevei.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering TVETERMYRA (ID: 2006033), datert 29.05.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 11 m² er regulert til kjøreveg (feltnavn oK1).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), med ikrafttredelse 04.07.2025. Arealbruken er i planen i sin helhet (704 m²) avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanen (jf. bestemmelsenes punkt 2.1).

Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhetsgrad for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 37 222,52 for 2026. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 925,80,- av de kommunale avgiftene for 2025. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

25 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

647 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
648 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
671 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
26 548 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
26 571 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elmand Vahabzadeh og Jonette Smebye Nordvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Fotografering inkl. kveld og drone  kr 6 000,00
Tilstandsrapport  kr 24 687,50

Oppdragsnummer 10-0314/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25314

Sist oppdatert: 03. november 2026 kl. 07:57