Peter Waages gate 4

Peter Waages gate 4, 1604 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 963, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje - 67 kvm: Entré, to soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Bod:
1. etasje - 5 kvm: Bod

Boligen disponerer 1 bod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligblokk bygget i 1897. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein til stedige masser. Grunnmur av granitt/naturstein. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med ukjent konstruksjon, utvendig kledd med stående bordkledning. Valmet takkonstruksjon, tekket med takstein (besiktiget fra bakkenivå). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. H

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG) på følgende:
- Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Linoleumsbelegget på gulvet har synlige sveiseskjøter og er eldre enn 20 år. Dette medfører usikkerhet rundt beleggets videre funksjon og levetid.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG) på følgende:
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

- Overflater gulv - kjøkken: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

- Etasjeskillere og bærende konstruksjoner: Det ble målt høydeforskjell på 20 mm i stuen.

- Innvendig dør - soverom: Døren til soverommet tar i karmen.

- Innvendige vannledninger: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.

- Innvendige avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer.

- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se selgers egenerklæringsskjema.

Leilighetens standard er i stor grad fra en omfattende oppgradering som ble utført i tidsrommet 2013-2015. Blant annet er de fleste innvendige overflater fra denne tiden. Malerarbeid er imidlertid utført nylig både i stuen/kjøkkenet og i hovedsoverommet.

Til tross for modernisering har leiligheten fortsatt et snev av klassisk atmosfære som minner om byggets nær 130-årige historie. Høyreiste krysspostvinduer med dype karmer er atmosfærefremmende og gir samtidig gode lysforhold, spesielt i den nær 30 kvm. store stuen.

Kjøkkenets innredning er fra IKEA og montert åpent i den romslige stuen. Innredningen har ukjent alder, men er velholdt. Ny stekeovn ble installert i 2023. Komfyrvakt er også montert.

Badet er fra ukjent årstall og i helhet gitt TG 3, hvilket betyr at fornying bør påregnes. Det er imidlertid funksjonelt og oppgradert med nytt dusjkabinett så sent som oktober 2026. Samtidig ble det også gjort utbedringer av klosettet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad, ellers laminat.
Innervegger: Våtromsplater på bad, ellers MDF-plater og mur.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Heltre benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1897.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra byggeår.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Det er dog mottatt midlertidig brukstillatelse datert 09.07.1998 på ombygging/tilbygg/edring/riving/nybygg.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- 1. etg.: Etasjen er ikke ferdig, etasjen skal i sin helhet inneholde 1 boenhet. Arbeidene er gjennomført slik at del av etasjen vil kunne fungere som boenhet en periode. Dette forutsetter at skillevegg mot den del som ikke er ferdig og som pr.i dag fungerer som kontor tilfredsstiller forskriftens krav til branncellebegrensende bygniningsdeler min. B30. Dette vil være en midlertidig løsning og ikke i tråd med godkjenningen som foreligger, løsningen godkjennes frem til 1.7.00 (det innsendes ev. ny tegning derson planløsningen endres til godkjenning). Når arbeidene er ferdig kontaktes saksbehandler for besiktigelse.
- 2. etg.:Det ordnes med luftespalter i dører til våtrom/rom med avtrekk (0mg). Feier kontaktes for besiktigelse før. ev. ildsted tas i bruk.
- 3. etg.: Det ordnes med luftespaleter i dører til våtrom/rom med avtrekk (0mg). Feier kontaktes for besiktigelse før ev. ildsted tas ruk. Det må monteres rekkverk v/nødutgang (omg

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Omsøkte tiltak har som overnevnt midlertidig brukstillatelse. Tiltaket er ikke korrekt avsluttet med ferdigattest slik plan- og bygningsloven krever. Kjøper overtar ansvaret for å søke om ferdigattest for tiltaket. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.

I forbindelse med ombyggingen i 1998 er det mottatt godkjente byggetegninger datert 18.12.1997 og 09.07.1998.
Følgende endringer avviker fra de godkjente tegningene: Deler av det største soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod. jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. (SKAL ALLTID TAS MED) 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Omgivelsene på Guldbergsiden er svært sentrale i by-sammenheng og samtidig tilbaketrukket fra bykjernen. Likevel tar det ikke mer enn gode 10 minutter å gå eller et fåtall minutter å sykle til selve sentrumskjernen. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Spesielt attraktivt er det med få meters gange til toget, noe som gjør leilighetens beliggenhet spesielt god for deg som pendler. Reisetiden mellom Fredrikstad og Oslo tar omkring én time. Det er i tillegg meget hyppig bussavganger i nærområdet, noe som gjør det enkelt å reise kollektivt i det daglige.

Verdt å nevne er for øvrig også gratis ferge mellom blant annet Cicignon og Gamlebyen som gjør Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Guldbergsiden er det kort vei også til friområder rundt byen, blant annet den nærliggende Bingedammen ved Mørkedalen og ikke minst Fredrikstadmarka. I sistnevnte er det blant annet lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Mulighet for lengre utflukter er det også på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt opp til Sarpsborg.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Kiæråsen barnehage (0-5 år) 0.8 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 1 km
Roselia barnehage (1-5 år) 1.2 km

Skoler
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.5 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.7 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 1.8 km
Childrens International School Fredrikstad (1-10 kl.) 2.6 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.8 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.1 km
Hans Nielsen Hauge vgs 12 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 94 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser og er påført i kartet som en sirkeleiendom for bl.a. adressering. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er en parkeringsplass på felles gårdsplass. Det gjøres oppmerksom på at boligens parkeringsplass tilhørere sameiets fellesareal, og at parkeringsplassen således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av arealet kan dermed opphøre.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: bebyggelse og anlegg, med hensyn kulturmiljø.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 264,- for 2027. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 1.501,- for 2027. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Fellesutgiftene er kr 700,- pr. mnd. og inkluderer: felles bygningsforsikring og arbeid på felles areal.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Felleskostnadene blir justert til 700 kr 1.januar 2027.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.576,- pr. år. / 4.686 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 899 . pr. mnd. Dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 641 112,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 564 448,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 3.908,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 01.10.2026

2 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
86 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 973 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 986 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Håvard Pedersen og Amanda Maulen Grodås

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 4 leiligheter, med sameiebrøk 67/348. 
Sameiet har ikke forretningsfører, men det føres budsjett i styret. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad samt trappevask må påregnes.
Snømåking deles på i fellesskap.
Det er felles ordning for å sette fram søppeldunker. Det er satt opp en liste der hver boenhet har ansvaret i 10-11 uker, fordelt på to perioder.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger: 
Det er ikke planlagt noen store påkostninger pr. dags dato i følge styreleder, men det har vært en blikkenslager på befaring som anbefaler at taket bør tas i løpet av noen år. Det kommer noen småkostnader på nyåret i forbindelse med maling.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Markedsføringspakke (Finn.no, Krogsveen.no, Hjem.no og smartannonsering)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk kr. 1 500,- (Første visning gratis, og belastes eventuelt for max 5 visninger)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 13 282,00
Foto PBF - dag  kr 5 750,00
Rapport fra takstmann  kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0244/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26244

Sist oppdatert: 01. november 2026 kl. 16:05