Rudshagen 7

Rudshagen 7, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 205, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 205, bruksnummer 50, ideell andel 1/3

Totalt bruksareal BRA: 244 kvm

BRA-i:
Underetasje 94 kvm: Gang, bad, kjøkken, 2 boder og 3 soverom.
1. etasje 104 kvm: Entré, bad, stue, tv-stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Garasje 46 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Terrasse og overbygget inngangsparti.

Kommentar til arealmålingen: Takhøyder ble på tilfeldig sted målt til 2,47 meter på soverom (1.etasje) og 2,01 meter på soverom (underetasje)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1947, oppført over to plan med underetasje og 1. etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av mur og betong, og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i porebetong med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og pusset mur. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra 2022. Vinduer har trekarmer og er fra 2022 og ukjent årstall. Entrédører har glassfelter, og det er terrassedør med trekarmer. Fra stuen er det utgang til sydvendt terrasse med tredekke og trerekkverk. Utvendige trapper er utført i steinblokker. Boligen har teglsteinspiper fra byggeår som er opplyst blendet og kledd inn på loft, og meldt ikke i bruk til kommunen.

Frittstående garasje oppført i 2020 i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og røykvarsling. Det er ikke montert komfyrvakt på kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad underetasje
- Gulvbelegget har synlige sprekker og utettheter, og det vanntette sjiktet oppfyller ikke lenger sin tiltenkte funksjon. Det er ikke etablert fullverdig vanntett sjikt på veggens våtsone ved dusjkabinett.

Våtrom - Bad 1.etasje
- Grunnet en helhetsvurdering av badet. Grunnet fallforhold i sluksonen, fallforhold utenfor sluksonen, vanntett sjikt grunnet alder, samt og vann- og avløpsrør grunnet alder.
Det er gjennomført hulltaking og det ble ikke registrert forhøyet fuktverdi.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad underetasje
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og det registreres noe motfall rundt sluket under dusjkabinett.
- Enkelte deler av utførelsen har ufagmessig utførelse, blant annet manglende fall på gulv under dusjkabinett og gulvmembran ført opp på utsiden av våtromsplater.

Tekniske anlegg
- Deler av boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Deler av boligens avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det har ikke vært mulig å verifisere valgt lufteløsning for avløpssystemet.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes fremtidig funksjon som usikker.

Rom under terreng
- Det er på tidligere befaring påvist fuktskader og avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn som skyldes fuktvandringer i konstruksjonen. Dette vurderes til å være fra før dreneringen ble utbedret.
Det er utført fuktmåling i tidligere etablerte hull i utlektet veggkonstruksjon i kjøkken og soverom
underetasje. Det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå.
- Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen i kjøkken, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: På to soverom er det målt lokale høydeforskjeller opptil 8 og 20 mm, og stikkprøver har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss og sprekker i overflater.
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Yttertak
- Takstein har glipper ved innføringer av snøfangerutstyr.
- Deler av utførelsen bærer preg av ufagmessig utførelse, blant annet takstein som ikke er lagt etter leggeanvisning, utradisjonelle beslagløsninger og fuglebånd under stein med redusert funksjon.

Terrasse / platting
- Det observeres skjevheter i enkelte av terrassens understøttelser og søyler.

Utvendig trapp
- Trappen har større skjevheter og bærer preg av ufagmessig utførelse.

Drenering
- Lite vindu på kjøkken i underetasje er tettet av utvendig drenering, og ventilgjennomføringer i grunnmur er dekket av grus og ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad underetasje
- Våtrommets vegger er av mur/betong, så fuktmåling og hulltaking i lukkede konstruksjoner er ikke utført.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Vurderingen er begrenset til visuell kontroll av synlige flater og omfatter ikke innvendig inspeksjon eller funksjonstesting, da piper er opplyst blendet og kledd inn på loft.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledningen er stedvis skjult av inngangsparti, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere om alle deler er sikret mot gnagere.

Yttertak
- Boligen har lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere oppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
-Byttet vinduer på bad i 1. etasje i 2022 - utført av faglært.
-Badet i 1. etasje er renovert siden byggeår, men vet ikke hvilket år, trolig 90-tallet.Byttet dusjkabinett oppe i 2018 og nytt toalett oppe i 2024. Malt bad oppe 2026. - utført av ufaglært.
-Renovert badet i underetasjen i 2013 -utført av faglært.
-Antydning til fukt under trapp i underetasje ble utbedret ved at vi fjernet en gammel bod og drenerte rundt huset 2020.
-Byttet tak og taksten, samt fjernet gammel isolasjon og fylte opp med ny isolering på loft i 2022 - utført av faglært.
-Byttet ut 8 vinduer, 7 byttet av fagpersoner og 1 i u.etg er utført av ufagmøblert. og satte inn stor skyvedør i stuen i 2022 - utført av faglært.
-Skiftet ut inngangsparti; ny ytterdør, isolerte vegger, nytt panel og fliser i gang i 2020 - utført av faglært.
-Renovert veranda i 2022 - utført av faglært.
-Drenerte og la ny vortepapp øst, vest og nordside av huset. Fjernet jordmasser utenfor soverom nede. Laget lyskasser utenfor to vinduer i underetasje i 2020 - utført av faglært.
-Flyttet sikringsskap, la inn nye kurser, byttet termostater. Trukket strøm til garasje og la inn 32 Amp sikring til lader til el-bil i garasjen. Strøm til huset ble lagt under bakken. Utført i 2022 av faglært.
-Nye vannrør utvendig og ny stoppekran i 2020 - utført av faglært.
-Oljetanken er fjernet, og jord sanert.
-Vi har kledd inn pipen ved taktekking.
-Det ble regulert 2 tomter for utbygging i 2021, men uvisst om de vil bli solgt og bygget på.

Se utfyllende tekst i skjemaet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montert nytt toalett på badet i første etasje.

2022:
- Oppgradert elektrisk anlegg med nytt elektrisk inntak, flytting av sikringsskap, nye kurser, nye termostater, samt strøm og elbil-lader lagt inn i garasjen.
- Tekket yttertaket med ny takstein, kledd inn pipe og etterisolert loftet.
- Skiftet flere vinduer og montert skyvedør i stuen.
- Oppgradert veranda.

2020:
- Skiftet drenering og lagt ny grunnmursplast på tre sider av boligen, fjernet jordmasser og etablert lyskasser.
- Utbedret inngangsparti med ny ytterdør, isolerte vegger, nytt panel og fliser i gangen.
- Skiftet utvendig vannledning og installert ny stoppekran.
- Oppført ny, frittstående garasje.
- Fjernet nedgravd oljetank og sanert tilstøtende jordmasser.

2018:
- Montert nytt dusjkabinett på badet i første etasje.

2013:
- Oppgradert bad i underetasjen.
- Oppgradert kjøkken i underetasjen.

2010:
- Oppgradert kjøkken i første etasje.

Entré:
Inngangspartiet ble skiftet ut i 2020 med ny ytterdør, isolerte vegger, nytt panel og fliser i gang. Entréen i 1. etasje er romslig og godt organisert, med flislagt gulv og malt flate på vegger og himling. En stor skyvedørsgarderobe gir god plass til yttertøy. Sikringsskapet er plassert her, med automatsikringer. Fra entréen leder trappen ned til underetasjen, og dørene til bad, soverom og stue åpner seg naturlig fra hallen.

Stue:
Stuen i 1. etasje er boligens mest gjennomarbeidede rom. Et flott parkettgulv og de malte veggflatene i en dempet grågrønn tone gir rommet karakter. Downlights i taket og naturlig ventilasjon via ventiler. En stor skyvedør i tre og glass åpner direkte ut til den sydvendte terrassen, og slipper inn dagslys fra sør. Rommet har plass til en stor sofagruppe og gir naturlig overgang til spisestuen. Spisestuen har god plass til et større spisebord med stoler hvor man kan samle familie og venner. Videre fra spisestuen har man tilgang til en adskilt TV-stue med god plass til sofaløsning og tv. Gulvvarme er lagt i stuen. Profilerte innerdører knytter rommet til resten av etasjen.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje er fra 2010 og har profilerte fronter og benkeplate av tre. Innredningen er lagt opp i U-form med god arbeidsplass. Integrert stekeovn og platetopp, nisje for oppvaskmaskin og kjøleskap. Vegghengt ventilator over kokesonen. Flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Automatisk vannstopper med fuktsensor er montert. Vannrør av typen rør-i-rør. Kjøkkenet åpner seg mot spisestuen gjennom en bred åpning, og vinduet over benken gir utsyn mot hagen.

Soverom 1. etasje:
To romslige soverom i 1. etasje. Det ene soverommet har downlights i taket og god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det andre soverommet er noe mer kompakt, men har plass til seng og skrivebordsoppsett. Soverommet i stuen har tidligere vært 2 soverom, dørene er der fortsatt så kan lett etableres igjen om ønskelig. Gulvflatene er belagt med parkett og tregulv avhengig av rom. Vegger og himling med malt flate.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje er fra omkring 1990 og har et oppgraderingsbehov. Det er likevel fullt funksjonelt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur fra 2018 og gulvstående toalett fra 2024. Gulvbelegg med gulvvarme. Malte veggflater og panelbord i himling. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Opplegg for vaskemaskin. De 2 vinduene på badet ble skiftet i 2022.

Underetasje:
Underetasjen har egne primærfunksjoner med kjøkken, bad, gang og tre innredede rom. Etasjen har direkte tilgang fra innvendig trapp og har i tillegg egen utgang via gang. Takhøyden i soverommene er målt til 2,01 meter. Rommene er innredet med utlektede vegger, og gulvflatene varierer mellom parkett, belegg og heltrebord. Himling med panel og malt flate. Rommene som brukes som soverom og kjøkken er ikke godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest.

Kjøkken underetasje:
Kjøkkenet i underetasjen er fra 2013 og har glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Vegghengt ventilator med kullfilter. Gulvbelegg på gulv. Malt panel på vegger og panelbord i himling. Nytt vindu i 2025.

Bad underetasje:
Badet i underetasjen er fra 2013. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Gulvbelegg med gulvvarme. Vegger med malt mur og baderomsplater. Panelbord i himling. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Varmtvannsberederen på 198 liter fra 1994 er plassert på dette badet.

Terrasse:
Den sydvendte terrassen på 35 m² nås direkte fra stuen via skyvedøren. Gulvet er av terrassebord og rekkverket i tre. Terrassen har plass til både loungemøbler og spisebord, og selger opplyser om gode solforhold store deler av dagen. Under terrassen, på grunnplanet, er det et overbygget uteplass med grus og bord-/stoloppsett, tilgjengelig fra underetasjen.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg, fliser, laminat, heltrebord, parkett og belegg. Fordeling varierer mellom etasjene og rommene: fliser i entré og kjøkken i 1. etasje, heltrebord og laminat i stue, TV-stue og soverom i 1. etasje, gulvbelegg på bad i begge etasjer, og parkett, belegg og heltrebord i soverom og gang i underetasje.
Vegger: Malt mur, baderomsplater, flis, tapet, malt panel og utlektede vegger.
Himling: Panelbord, malt flate og panel.

Lagring:
To uinnredede boder i underetasjen. Hovedstoppekranen er plassert i en av bodene. Det er montert en vedovn i en bod, men pipene er blendet og meldt ut av bruk til kommunen, slik at ildstedet ikke kan benyttes. Frittstående garasje oppført i 2020, ca. 46 m², i trekonstruksjoner med liggende trekledning og saltak tekket med takstein.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet. Det er gulvvarme i gang 1.etg, begge bad, tv-stue og spisestue, kjøkken og soverom 1. etg. Ellers oppvarming med panelovner. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1947. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det var ikke krav om dette i Røyken kommune den gang.

Det foreligger godkjente byggetegninger for påbygg av bolig datert 15.09.1959 og 06.05.1960. Antas å gjelde samme tilbygg da et sett er innvendig tegninger og det andre settet er utvendig. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er følgende avvik mellom dagens planløsning og originale byggetegninger:
1. etasje;
-Bad er originalt byggemeldt som soverom.
-Vegg mellom vindfang og entré er åpnet. Samt at takoverbygget over entré avviker fra originale byggetegninger. Takoverbygget er ikke søkt eller godkjent av Asker kommune.
-Soverom og Tv-stue på tilbygget er originalt byggemeldt som stue. Samt at det er satt inn et ekstra vindu på soverommet som ikke er omsøkt eller meldt.
-Vegg mellom kjøkken og stue er åpnet.
-Langveggen i stuen hadde i originale byggetegninger et vindu og en dør. Etter dagens planløsning er det kun en skyvedør på veggen nå. Tiltaket er ikke meldt eller omsøkt.
Underetasje;
-Kjøkken er byggemeldt som matbod ihht. byggetegninger og ikke godkjent til varig opphold. Etter byggetegningene skulle det vært 2 vinduer på rommet, det er kun 1 vindu p.d.d.
- De to minste soverommene i u.etg. er byggemeldt som "rom" og ikke godkjent til varig opphold.
-Den minste boden er originalt byggemeldt som badstue.
-Etter originale byggetegninger var det inntegnet et vindu på den største boden, det er ikke vindu på rommet på dagens løsning.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Garasje: Oppført av eier i 2020. Selger har ikke meldt garasjen til Asker kommune.

Terrasse utenfor stuen er bygget og renovert i ettertid av godkjente byggetegninger og er ikke søkt eller godkjent av Asker kommune.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre og ytterste konsekvens ved evt søknad som ikke godkjennes er at tiltak må rives.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Heftelser på GNR 205, BNR 12:

2016/1098779-2/200 28.11.2016 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Kjøper har plikt til deltakelse i Rudshagen veilag.
Gjelder denne registerenheten med flere.

2016/1171876-1/200 16.12.2016 BESTEMMELSE OM VEG
Gjelder denne registerenheten med flere.
Selskapet Kristiansen Eiendomsutvikling AS har veirett over eiendommen.

2016/1171876-2/200 16.12.2016 BRUKSRETT
Gjelder denne registerenheten med flere.
Selskapet Kristiansen Eiendomsutvikling AS har eksklusiv og evigvarende bruksrett til to ikke fradelte tomter på eiendommen, på henholdsvis 700 m² og 1640 m². Bruksretten skal slettes fra grunnboken ved gjennomført fradeling og matrikulering av tomtene.

Eiendommens rettigheter:

2016/765144-1/200 25.08.2016 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 205 BNR: 13 FNR: 0 SNR: 1
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 205 BNR: 13 FNR: 0 SNR: 2
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Gjelder denne registerenheten med flere.
Eiendommen har rett til å anlegge og vedlikeholde vann- og avløpsledning over naboeiendommen GNR 205, BNR 13. Eier av GNR 205, BNR 12 dekker alle kostnader med anlegg og fremtidig vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Den del av boligens underetasje som tidligere har vært utleid er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Meget godt beliggende enebolig i rolig svært og attraktivt boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, matbutikker, frisør, apotek, lege tannlege med mer. I Kjekstadmarka er det meget gode lysløyper, med flott ski og turterreng om vinteren, samt flotte turstier om sommeren. Meget solrikt og populært nærmiljø. I Spikkestad har du det meste du skulle trenge til dagliglivet i kort avstand, samt at det ligger meget godt til for pendling til både Asker, Drammen og Oslo.

I kort gå distanse fra eiendommen har du idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier, samt Kjekstad 18 hulls golfbane kun en kort kjøretur unna. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Det er få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter. Lang Drammensfjorden er det særdeles hyggelig med både søndagsturer og sykling om sommeren.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo.
Få minutter gange til både togstasjon og bussholdeplass.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barneskole og Spikkestad ungdomsskole. Kort vei til Røyken videregående skole med flere linjer.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Enebolig beliggende i Spikkestad i Asker kommune. Tomt er opparbeidet med blant annet grus, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.
Det gjøres oppmerksom på at det er 2 ubebygde tomter sør og nord for eiendommen (gnr. 205, bnr. 48 og gnr 205, bnr. 49) - Se bilde og kart på sak. Se punkt regulering.

Eiendommen har en frittstående dobbel garasje oppført i 2020. I tillegg er det gode parkeringsmuligheter på egen tomt, som er opparbeidet med grus.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat velvei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 datert 13.06.2023 avsatt til boligbebyggelse (nåværende).
Eiendommen på 678 m² er i sin helhet avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen omfattes av bestemmelsesområde #8 Nullvekst nord.

Eiendommen berøres av to hensynssoner knyttet til høyspentanlegg:
- Hensynssone H370_1: Faresone høyspentanlegg (inkludert høyspentkabler). Sonen utgjør 141 m² av eiendommen. Innenfor sonen tillates ikke ny bebyggelse eller anlegg. Anleggsarbeid og tiltak i terrenget må avklares med ledningseier på forhånd.
- Hensynssone H370_2: Faresone høyspentanlegg (inkludert høyspentkabler). Sonen utgjør 82 m² av eiendommen. Ved tiltak i sonen skal konsekvenser for ny bebyggelse dokumenteres, og bygninger må plasseres i samsvar med krav i eltilsynsloven. Tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 krever avklaring med berørte parter/myndigheter.
Det gjøres oppmerksom på at det er 2 ubebygde tomter sør og nord for eiendommen (gnr. 205, bnr. 48 og gnr 205, bnr. 49) - Se bilde og kart på sak. Kjøper må være forberedt på at disse kan bli bebygget i fremtiden og at dette vil kunne påvirke eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 23 423,10 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 12 863,10 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år / 25 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 20 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fiber-internett og koster kr 1 400,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

I tillegg betales det en privat veiavgift på kr 800,- pr. år for veilys og kr 3 000,- pr. år for brøyting/normalt vedlikehold av privat vei.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 095 465,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 381 860,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
170 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 140 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 160 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maaikel Reiber og Cathrine Reiber

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er pliktig medlem i Rudshagen veilag. Veilaget er ansvarlig for drift og vedlikehold av privat vei i området.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 68 750,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Evt boligselgerforsikring Gjensidige kommer i tillegg - regnes av prisantydning - 5,71 promille   
Tilstandsrapport kr 20 625
Foto - Alt på kveld og drone med tomtegrenser   kr 10 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2637

Sist oppdatert: 03. november 2026 kl. 14:32