Fallanveien 30A

Fallanveien 30A, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 963, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
3. etasje 50 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 11 kvm: Veranda.

Leiligheten disponerer en bod på 2 kvm (nr. 16), som er medregnet i overnevnte BRA-e. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026 utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1973. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger er i trekonstruksjoner med stående trekledning på utvendig fasade. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er flat og lukket, tekket med asfaltpapp/membran. Vinduer har karmer av treverk vurdert å være fra 2010. Entrédør har dørkikkert og er i brannklasse B30, og terrassedør/heveskyvedør har karmer av treverk vurdert å være fra byggeår. Fra stuen er det utgang til veranda på 11 m² i betongkonstruksjon med flislagt gulv, rekkverk av blomsterkasse, utvendig markise og utebelysning. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad med tilkomst fra gang
- Baderommet har fått en helhetsvurdering der det er gitt TG3. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomenter må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er fraluftsventil på rommet.
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate og en front.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort eller omfanget. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort eller omfanget, og estimering av tilstand er ikke mulig.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje/misfarging.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader eksempelvis mot kjøkken.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av slitasje.
- Annet: Skyvedørsgarderober kommer i kontakt med gulv slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Dørene viser tegn til slitasje, elde og stedvise skader.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Taktekkingen er kun vurdert på bakgrunn av alder og fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det observeres tydelige tegn til sprekker i flere gulvfliser.
- Membraner og vanntett sjikt: Verandaen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal, og eksakt alder er ikke kjent; det vurderes som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten en etasje ned, og anlegget har skrusikringer. Det er observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet ved soverom, det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget etter 1999, og det er vurdert behov for utvidet kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Lys 2-roms leilighet beliggende i byggets 3. etasje, med en romslig veranda og gode solforhold. Boligen har en funksjonell planløsning med entré, stue, separat kjøkken, soverom og bad. Boligens standard er hovedsak fra byggeår med enkelte oppgraderinger, herunder kjøkkeninnredning fra omkring 2012, og det må påregnes oppussing og fornyelse av bl.a. overflater samt bad.

Entré:
Lys entré utstyrt med porttelefon og dørlås med kikkhull. Rommet har skyvedørsgarderobe med oppbevaringsplass for yttertøy og sko, og leder direkte videre inn til stuen og badet.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming med god plass til både sittegruppe og spisebord. Store vindusflater gir rikelig med dagslys og fint utsyn, og en heveskyvedør leder direkte ut til verandaen. Rommet har parkett på gulv, samt skyvedørsgarderobe med speilfronter langs den ene veggen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i eget rom med adkomst fra stuen og har innredning fra omkring 2012 med glatte hvite fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakter og belysning over benk, samt ventilator med kullfilter plassert mellom overskapene. Hvitevarene er frittstående med vaskemaskin og oppvaskmaskin montert under benk, kjøleskap med fryser samt komfyr med keramisk platetopp.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet har parkett på gulv, lyse malte vegger og en praktisk skyvedørsgarderobe for klesoppbevaring.

Bad:
Badet har et oppgraderingsbehov og har overflater og installasjoner i hovedsak fra byggeår, med en eldre overflateoppgradering. Rommet er innredet med flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme, vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speilskap med overlys. Videre er badet utstyrt med gulvstående toalett, badekar med hånddusj og mekanisk avtrekksventilasjon på vegg.

Veranda:
Verandaen er oppført i betongkonstruksjon med flislagt dekke og integrert blomsterkasse som rekkverk. Uteplassen er romslig på hele 11 kvm og har gode solforhold, utvendig markise for solskjerming og utebelysning. Her har de god plass til både sittegruppe og gassgrill.

Overflater:
Gulv: Parkett i entré, stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malt struktur- og strietapet. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, oppvaskmaskin, kjøl/frys, stekeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes ved elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for boligblokker med garasjeanlegg datert 27.09.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 02.02.1977
- Ferdigattest for isolering og teglforblending (boligblokk), datert 12.05.1997
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (modernisering av heis), datert 04.11.2005
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet erklæring vedr utvidelse av vei og gjerdeplikt. To erklæringer vedr. vann-/ avløpsledninger, samt en erklæring om at Hafslund (tidl. Oslo Lysverker) har rett til å ha en trafostasjon på sameiets eiendom, samt til å vedlikeholde denne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie av seksjonen skal innmeldes til og godkjennes av Sameiets styre før utleien kan iverksettes iht. vedtektene.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Meget attraktiv leilighet beliggende i stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen.

Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, slalåmbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Vella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt Over Oslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for Over Oslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass ca. 8 min unna), og Thon Senter Storo er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Coop Prix, REMA 1000, Kiwi og søndagsåpne Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Oslo MET.

Like i nærheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger få minutters gange fra leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (14 min med trikk).

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Norlandia Myrertoppen barnehage, Haugensjordet barnehage og Gulldalen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmeside, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6907,7 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Uteområdene er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og beplantning.

Det medfølger biloppstillingsplass (nr. 16) i felles parkeringskjeller under bygningen, som følger seksjonen ved salg. Det er lagt opp punkt med mulighet for montering av ladeboks for elbil.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1662, datert 20.11.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 597,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV og internett, garasjeplass, varmtvann, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, fellesvaskeri mm.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 150,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett levert av Telia. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 396 505,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 581,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,-.

Det er pr. 23.10.2026 ingen lån registrert på selskapet.

4 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
111 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 511 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 524 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ole Gundersen og Eskil Gundersen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Fallanveien 30, med sameiebrøk 620/66210.
- Sameiet består av 63 boligseksjoner, fordelt på blokk A og blokk B.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 94729238.
- Sameiet benytter Vibbo.no til beboerinformasjon og kommunikasjon.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyret ikke er til sjenanse for øvrige beboere
Gass- og elektrisk grill er tillatt på terrassene
Felles vaskerom i 4. etasje i B-blokken og 1. etasje i A-blokken
Felles badstu i 4. og 5. etasje i B-blokken. De som bor i blokk A må kjøpe en spesiell adgangsnøkkel til blokken og badstuene hos Sameiets nøkkelforvalter (p.t. forretningsføreren). Drift, vedlikehold og fornyelse av badstuene finansieres gjennom myntinnkast e.l. for bruk av badstuene.
Sykkelparkering i sykkelbod på torvet eller i garasjen på merket område

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Utbedringer av varmtvannsutfordringer i blokk B. Iverksatt sirkulasjonssløyfe
2023:
- Utbedringer av varmtvannsutfordringer i blokk A. Iverksatt sirkulasjonssløyfe
- Installert nytt kjøleaggregat i kjølerommet blokk A
- Installert to nye vaskemaskiner i blokk B
2020:
- Nytt takbelegg i B-blokken
- Rehabilitering av 2 terrasser i A-blokken i 2020
- Nye varmtvannsberedere i A-blokken
- Installert infrastruktur for ladepunkter i garasje

Styret informerer i e-post datert 16.09.2026 at det ikke er vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter/fellesgjeld, men at felleskostnadene blir fastsatt hvert år ifb med budsjettering for kommende år.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 19 465,00
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0107/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.26107

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 15:24