Trondheimsveien 575

Trondheimsveien 575, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 290, bruksnummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
Underetasje 75 kvm: Gang, bad, vaskerom, to boder og fire soverom.
1. etasje 58 kvm: Vindfang, gang, wc-rom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 30 kvm: Utvendig bod og uthus.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 13 kvm: Balkong.

I tillegg har eiendommen en carport integrert i boligen på ca. 16 kvm, og en carport tilknyttet uthuset på ca. 14 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.06.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1978. Boligen er oppført over to plan (fire halvplan) og har grunnmur av lettklinkerblokker og støpt gulv mot grunn. Ytterveggene er i tre- og murkonstruksjon med liggende trekledning og murpuss. Etasjeskillere er av lettklinkerelementer og trekonstruksjoner. Yttertaket er en pulttakskonstruksjon tekket med shingel fra ukjent årstall. Boligen har en profilert ytterdør i tre fra byggeår, og balkongdører med to-lags glass fra 1976. Vinduene har karmer av tre med to- og tre-lags glass, hovedsakelig fra 1977, med ett vindu fra 2019. Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Fra stuen er det utgang til en delvis overbygget balkong på 13 m².

Det er et frittstående uthus fra 1994 på eiendommen. Bygningen er oppført i trekonstruksjon med stående trekledning og har et saltak tekket med metallplater. Tilhørende uthuset er en carport på ca. 14 m².

Sikringsskapet har skrusikringer og er plassert i vindfanget. Hovedsikringen er på 50A. Det elektriske anlegget er i hovedsak åpent.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: Baderomsplater har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at funksjonen er svært usikker. Det er åpning rundt vann/avløpsrør til servanten og tettesjiktet i veggen. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at funksjonen er usikker. Innredningen har høy slitasje og svelleskader. Det er observert spor etter gnagere i veggkonstruksjonen.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at funksjonen er svært usikker. Det er ikke benyttet vanntett sjikt på veggflatene. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at funksjonen er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert.

Tekniske anlegg
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er observert symptomer som kan tyde på lekkasje fra avløpsrør i bod ved stakeluke.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningen viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader.
- Vinduer og omramming: Vinduenes alder og tilstand tyder på at levetiden er passert, og det er registrert betydelig slitasje, råteskader og tegn på funksjonssvikt.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall og enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det er observert betydelige skjevheter/deformasjoner og utglidning på forstøtningsmur ved carport.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og råteskader. Yttertaket viser tegn til slitasje og elde, og fremtidig funksjon vurderes som usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Vinduer og ytterdør har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert, med betydelig slitasje og skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Gulv har slitasje med riper og hakk, vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder, og innredningen har slitasje og skader.

Toalettrom
- Helhetsvurdering: Veggflater har slitasje og svelleskader rundt servant, gulv har slitasje, og vannrør av kobber har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannrør av kobber fra byggeår har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.
- Varmepumper: Varmepumpens fremtidige funksjon er usikker grunnet alder.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater har aldersrelatert slitasje, mindre skader og tegn til fuktgjennomslag under vinduer i stue.
- Overflate gulv: Gulv har slitasje med riper og hakk.
- Innerdører: Dør til wc-rom kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen er vurdert som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himling i gang er ikke ferdigstilt.
- Overflate vegg: Det er riss i veggflater i bod.
- Innerdører: Enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen er vurdert som utilstrekkelig, og det er antydning til svertesopp på terskel ved terrassedør.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er registrert forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon i soverom.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det er stedvis misfarging på taksperrer.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespalter mellom taksperrer er stedvis tettet med isolasjon.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er observert spor etter gnagere.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Ventilasjonsrør er delvis uisolerte.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke mangler ubrennbar plate.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen har aldersrelatert slitasje og skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 16 mm i kjøkken.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det er observert spor etter gnagere på loft og i konstruksjonen til bad.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Ytterkledningens overflatebehandling har stedvis slitasje.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det er observert sprekkdannelser i overflaten.
- Ytterdører og omramming: Ytterdør og balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen har en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertakets alder er ukjent, og fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det er registrert sprekkdannelser i murpussen.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Konstruksjon og fundamenter: Det er observert skjevheter i konstruksjonen og tegn til svikt i balkongens rekkverk.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er observert tegn til riss og enkelte sprekkdannelser i grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert da den ikke var tilgjengelig.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid med drenering i 2024, hvor kommunen vasket rørene. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Ett vindu med karmer av tre og trelags glass ble skiftet

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Rørene ble spylt av kommunen

En vertikaldelt tomannsbolig over to plan med en spennende planløsning fordelt på fire halvplan. Første etasje rommer stue, kjøkken, vindfang, gang og wc-rom, mens underetasjen inneholder tre soverom, bad, vaskerom og to boder. Fra stuen er det utgang til en vestvendt, delvis overbygget balkong. Boligen er fra 1978 og bærer preg av sin alder innvendig, særlig på våtrommene, som har et klart oppgraderingsbehov. Peisovn og luft-til-luft varmepumpe i stuen gir fleksible oppvarmingsmuligheter, og vinduene ble skiftet i 2019. Den som kjøper denne boligen, kjøper seg inn på en stor eiertomt med romslige utearealer og et frittstående uthus på 29 m² med tilhørende carport.

Vindfang:
Adkomst til boligen er via carporten og inn i vindfanget, der sikringsskapet er plassert. Herfra leder en gang videre inn i boligen og opp til første etasje.

Gang (1. etasje):
Fra gangen på første etasje er det adkomst til stue, kjøkken og wc-rom. Et plassbygget skap gir praktisk oppbevaringsplass rett innenfor. Takhøyden varierer med skråtaket og gir rommet en luftig karakter.

Stue:
Stuen er boligens mest særpregede rom, med et skråtak som gir takhøyde fra ca. 2,44 til over fire meter. Denne høyden gir rommet en romslighet som er uvanlig for en bolig av denne typen og alderen. Peisovnen med glassdør gir vedfyring som supplement til den elektriske oppvarmingen, og luft-til-luft varmepumpen sørger for effektiv temperaturregulering gjennom sesongen. Fra stuen er det utgang til den vestvendte balkongen.

Balkong:
Balkongen er vestvendt, delvis overbygget og har spaltegulv av tre. Det er plass til sittegruppe, og trærne rundt eiendommen gir en grønn ramme mot vest. På balkongen er det en liten utvendig bod. Rekkverket holder ikke dagens høydekrav, noe som fremgår av tilstandsrapporten.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en eldre innredning med malte profilerte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Komfyr med keramisk platetopp. Mekanisk kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal. Frittstående kjøleskap og fryser. Oppvaskmaskin. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Det er registrert stedvise skjevheter i gulvet på kjøkkenet.

WC-rom (1. etasje):
Wc-rommet på første etasje har baderomsplater på veggene. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Overskap med speildører og overlys på vegg over servant. Gulvmontert toalett. Mekanisk avtrekk. Rommet er eldre og bærer preg av sin alder.

Gang (underetasje):
Fra trappen i underetasjen fordeler gangen adkomsten til soverommene, badet, vaskerommet og bodene. Himlingsflaten er ikke ferdigstilt med overflatebehandling og listverk. Gulv med laminat. Vegger i malte panelplater og malt mur.

Soverom (underetasje):
Underetasjen har tre soverom, samt et rom innredet som soverom, alle med laminatgulv. To av soverommene har elektrisk gulvvarme. Veggene er i malte panelplater og malt mur, himlingene i malt mur. Takhøyden er ca. 2,34 til 2,39 meter. Det er utlektet veggkonstruksjon i soverommene. Det ble registrert forhøyet fuktnivå i en av de utlektede veggkonstruksjonene, noe som bør ses i sammenheng med dreneringsforholdene rundt boligen.

Bad (underetasje):
Badet har elektrisk gulvvarme i gulvet. Vegger med baderomsplater. Vegghengt servantskap med servant og ett-greps armatur. Overskap med speildører og overlys på vegg over servant. Dusjkabinett med glassdører og dusjarmatur. Gulvmontert toalett. Mekanisk avtrekk. Badet har et klart oppgraderingsbehov.

Vaskerom (underetasje):
Vaskerommet har vegghengt utslagsvask av rustfritt stål med to-greps armatur og opplegg for vaskemaskin. Vegger og himling i malt mur. Mekanisk avtrekk. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Uthus:
På tomten står et frittstående uthus fra 1994 på 29 m². Bygningen er i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak tekket med metallplater. Tilknyttet uthuset er en carport på ca. 14 m². Dette gir god plass til lagring, verksted eller oppbevaring av utstyr.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg. Laminat i soverom og gang i underetasje.
Vegger: Malte flater. Baderomsplater på bad og wc-rom. Malte panelplater og malt mur i underetasje.
Himling: Takessplater. Malt mur i underetasje.

Lagring:
To boder i underetasjen. Utvendig bod på balkong på ca. 1 m². Plassbygget skap i gang på første etasje. Frittstående uthus på 29 m² med tilhørende carport på ca. 14 m². Carport ved boligen på ca. 16 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, luft-til-luft varmepumpe og vedfyring. Det er installert en peisovn med glassdør samt en varmepumpe i stuen. Det er i tillegg elektrisk gulvvarme på baderommet og på to soverom i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i ca. 1978. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.5.1976. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
-Utvendig: Planering igjenstår. (riving av gammelt hus pågår).
-Puss av lecamur ved terreng, særlig nedre langvegg igjenstår.
-Puss rundt en del vinduer og dører igjenstår.
-Dip. (veranda) ikke ferdig behandlet.
-En del gerekting (dør og vindu) igjenstår.
-Rekkverk på veranda festes.

Loft:
Forhudningspapp (400g) ikke lagt over isolasjonsmaterialet. Det isoleres på overside drager (mot stue).3. Innvendig: Ventil for ildsted i stue (peis) ikke montert. Ventil for ildsted i kjeller/gang (parafin) ikke montert.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

For frittstående garasje/uthus foreligger det godkjenning av melding om mindre byggearbeid datert 25.05.1994. Byggeår er registrert til 1994 ifølge matrikkelen. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 26.03.1976 og 12.04.1976. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
Det ene rommet i underetasjen som er innredet og brukt som soverom av tidligere eier er i godkjente byggetegninger betegnet som DIV/Sportsbod. Rommet er derfor ikke et godkjent soverom, og er ikke godkjent for varig opphold. Rommet kan være underlagt krav til blant annet lysinnslipp, rømningsvei og ventilasjon. Dersom slike krav ikke er oppfylt, kan konsekvensen være at rommet må tilbakeføres til opprinnelig godkjent bruk. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 7401
Tinglysningsdato: 01.11.1976
Servitutten omhandler: En midlertidig dispensasjon fra veiens byggegrenser. Eier fraskriver seg krav på erstatning for skader eller ulemper som følge av veivedlikehold eller trafikk. Boligen tillates oppført inntil 20 meter fra riksveiens senterlinje, og området innenfor denne grensen kan ikke brukes som opplagsplass. Garasje kan ikke plasseres nærmere enn 30 meter fra veimidten. Dispensasjonen kan tilbakekalles uten erstatning.

Dagboknummer: 487
Tinglysningsdato: 23.01.1979
Servitutten omhandler: Rett for Televerket (nå Telenor) til å plassere kabelgrøft på eiendommen, samt rett til å holde linjen ryddet for trær og greiner og merke kabelens plassering.

Dagboknummer: 8519
Tinglysningsdato: 01.11.1984
Servitutten omhandler: Rett til bruk av vei over eiendommen for gnr. 89 bnr. 28. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen selges med løpende leieforhold.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Lindeberg, med en tilbaketrukket plassering fra Trondheimsveien. Her bor du med umiddelbar nærhet til store, landlige og grønne arealer. Området gir en følelse av å bo på landet, samtidig som det er kort vei til både Kløfta og Lillestrøm.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager og Frogner skole (1-10. trinn) innen en kort kjøretur. For dagligvarehandel og andre servicetilbud er Kløfta sentrum bare noen få minutter unna med bil. Her finner du blant annet Romerikssenteret, apotek og Vinmonopol. For et bredere utvalg er det kort vei til Skedsmo senter og Lillestrøm by.

For pendlere er beliggenheten praktisk. Busstoppet Bjørkemoen er kun et par minutters gange fra eiendommen, og Lindeberg stasjon nås på få minutter med bil. Herfra tar toget deg videre mot Oslo eller Gardermoen. Med bil tar det i underkant av 20 minutter til Oslo lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Frogner skole (1-10 kl.) 3.3 km
Vesterskaun skole (1-7 kl.) 6.6 km
Lillestrøm videregående skole 12.2 km
Jessheim videregående skole 12.5 km

Barnehager:
Lindeberg Fus barnehage 2.2 km
Bakkedalen Fus barnehage 2.4 km
Kløfta barnehage 2.6 km

Eiet tomt på 741,8 kvm. Tomten er opparbeidet med gruset gårdsplass og plenareal.

Boligen disponerer biloppstillingsplasser på gruset gårdsplass og i carport. En carport gir adkomst til boligen, og i tillegg er det en carport tilhørende uthuset. Adkomstveien er asfaltert. Det er mulighet for elbillading, og ladeboks kan monteres på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 datert 14.06.2023 avsatt til LNRF, tiltak for stedb. næring, nåværende. Det vil si at Området er avsatt til Landbruk, Natur, Friluftsliv og Reindrift. Her gjelder det et generelt byggeforbud for ordinære tiltak. Området øst for boligen er avsatt til andre typer bebyggelse, anl nåværende.

Deler av eiendommen, primært langs Trondheimsveien, berøres også av en eldre reguleringsplan. Planens navn og vedtaksdato er ikke angitt i dokumentene, men kartet er benevnt «Reguleringsplan på bakken 290/39/0/0». I henhold til denne planen er arealer regulert til allmennyttig formål/kjørevei, jord- og skogbruk, og felles parkeringsplass.

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1-2.1 gjelder reguleringsplaner ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med visse unntak. Videre angir § 1-6.1 at Trondheimsveien er en av veiene der fremtidige gatebredder skal vurderes og sikres i fremtidige reguleringsplaner. Bestemmelsenes § 1-10 krever at faren for områdeskred vurderes for alle planer og tiltak under marin grense.

Ifølge kommuneplankartet berøres eiendommen av «Kp angitt hensynssone» og «Kp Faresone». Nærmere detaljer, H-kode eller innhold for disse sonene er ikke tilgjengelig i mottatte dokumenter, da planopplysninger for eiendommen mangler.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 14 724,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, feiing/tilsyn og slamtømming. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 667,-. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann, men har privat avløpsløsning med septiktank.

Nåværende eier har bygningsforsikring i SpareBank 1 som koster ca. kr 15 000,- pr. år. Det er ingen fast tilknytning til TV og internett i boligen. Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 209 760 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 0 pr år.

I Lillestrøm kommune (som inkluderer Frogner) er eiendomsskatten for boliger og fritidseiendommer 1,5 promille i 2026, med et bunnfradrag på kr 4 000 000 per boenhet.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
119 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Qamar Raza og Maryam Iqbal

Etter nærmere avtale.

Leiekontrakten innebærer en oppsigelsestid på 3 mnd. Gi beskjed dersom det ønskes at leietaker skal fortsette å leie,

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0083/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2683

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 10:51