Landskronaveien 29

Landskronaveien 29, 2013 SKJETTEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 69, bruksnummer 27, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Gjelleråsen borettslag, organisasjonsnummer 948122294

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
1. etasje 71 kvm: Gang, stue, kjøkken, bod og vaskerom.
2. etasje 62 kvm: Gang, fire soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.
Garasje 16 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 74 kvm: Veranda, terrasse på fremsiden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus over to plan oppført i 1972.
Boligen er oppført med støpt betongplate på grunn, etasjeskille i trebjelkelag og yttervegger i bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning.
Utvendig kledning er i hovedsak skiftet i perioden 2010–2025, og boligen ble etterisolert med ca. 5 cm i 2010.
Taket er flatt og tekket med takpapp fra ca. 2015.
Takrenner, nedløp og beslag er av metall og ble i stor grad skiftet i 2015.
Vinduene er malte med 2-lags og 3-lags isolerglass fra 2021.
Ytterdør er fra 2011, og balkongdøren er en malt dør med 2-lags glass fra 2021.
Innvendige dører er malte, profilerte dører, og innvendig trapp er en malt tretrapp.
Det er elementpipe med tilkoblet ildsted i stuen.
Platting og terrasse er bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord fra henholdsvis 2011 og 2015; balkong er målt til 42,4 m² og terrasse på fremsiden til 32,1 m².

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er opplyst installert i 1972, men ble i større grad oppgradert og sikringsskapet ble skiftet i 2010.
Arbeidene er ifølge eier utført som egeninnsats, og det foreligger ikke samsvarserklæring for de utførte arbeidene.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og håndslukker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Ytterdører: Det er registrert utvendig slitasje på døren.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det registreres knirk i gulvoverflater i gangen i 2. etasje.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Mer enn halvparten av forventet levetid for pipen er passert.

1. Etasje Vaskerom
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger bilder fra arbeidene, men bildene dokumenterer ikke fullstendig utførelse av vanntett sjikt, overganger, gjennomføringer og tilslutning mot sluk.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp slukrist og topp vanntett sjikt ved døråpning/rørgjennomføring (målt høydeforskjell er 16 mm), og mer enn halvparten av forventet levetid for tettesjiktet er passert.
- Ventilasjon: Våtrommet har mekanisk avtrekk, men mangler tilfredsstillende tilluft.

2. Etasje Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er registrert flere utette hull i veggene i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er målt fall under 1:100 fra terskel mot sluk, og det er registrert bom i enkelte fliser i dusjsonen samt sprekkdannelser i elastiske fuger stedvis i dusjsonen og under servant.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Membran på vegg og gulv er eldre enn 22 år og har usikker gjenværende brukstid, det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp slukrist og topp vanntett sjikt ved døråpning/rørgjennomføring, og det er registrert manglende oppkant rundt rørgjennomføring under servant.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert svelling og fuktrelatert slitasje på deler av baderomsinnredningen.

1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1. juli 2010, det er registrert fuktslitasje på enkelte skapfronter, og det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1. juli 2010.
- Avtrekk: Kjøkkenet har kullfilterventilator og mangler mekanisk avtrekk fra kokesonen til det fri.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige avløpsrør: ABS-plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsberederen er elektrisk tilkoblet med støpsel i stikkontakt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Takkonstruksjon/Loft
- Taket er flatt og konstruksjonen er lukket, slik at kontroll ikke var mulig.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke kjent utført med radonsperre.

Innvendige trapper
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Elektrisk anlegg
- Det foreligger ikke samsvarserklæring eller annen dokumentasjon på arbeidene som ble utført på det elektriske anlegget i 2010.
Arbeidene er ifølge eier utført som egeninnsats. Eier er elektriker innen et annet fagområde enn boliginstallasjon.

Branntekniske forhold
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser utførelsen av brannskillet mellom boenheiten. Brannskillets oppbygning har ikke vært tilgjengelig for kontroll.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Under oppussing av vaskerom i første etasje i 2010 ble det oppdaget lekkasje i rør fra sluk i andre etasje.
Borettslaget ble kontaktet og sendte rørlegger som utbedret feilen.
I 2026 ble det oppdaget tilbakeslag av vann i forbindelse med bytte av hovedkraner og installasjon av ekspansjonstank; dette ble utbedret av samme firma som utførte arbeidene.
Det opplyses videre om egeninnsats/ufaglært arbeid på overbygd terrasse på baksiden samt platting ved inngangspartiet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Dreneringsarbeider på terrassesiden
- Montering av ekspansjonstank til varmtvannsbereder

2021:
- Utskifting av vinduer
- Ny balkongdør

2017:
- Ny varmtvannsbereder på ca. 200 liter

2015:
- Ny taktekking med takpapp
- Utskifting av takrenner, nedløp og beslag

2010:
- Vaskerom i 1. etasje oppgradert med flislagt gulv, varmekabler, flislagte vegger, smøremembran og ny innredning
- Ny kjøkkeninnredning
- Etablert rør-i-rør-system for vannledninger i 1. etasje
- Oppgradering av det elektriske anlegget og nytt sikringsskap
- Etterisolering av yttervegger med ca. 5 cm

2004:
- Bad i 2. etasje oppgradert med flislagt gulv, varmekabler, flislagte vegger, smøremembran og ny innredning

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025/2026:
- Maling av boligfasader og utskifting av skadet panel og vinduer

2025:
- Rehabilitering og utskifting av boder

2024:
- Oppgradering av ladeanlegg for elbil og strømkapasitet, samt anskaffelse av ladestasjoner

2007:
- Oppføring av felles garasjeanlegg med 170 garasjeplasser

Ifølge selgers egenerklæring:

2015:
- Utbygging av 1 kube, utført av Hus og gårdservice

2011:
- Utbygging av 3 kuber, utført av Hus og gårdservice

Rekkehus over to plan med en familievennlig planløsning, fire soverom og romslige uteplasser på begge sider av boligen.
Eiendommen ble i stor grad pusset opp innvendig i 2010 med oppgraderte overflater og etterisolering, og har i senere tid fått blant annet nye vinduer og balkongdør i 2021 samt oppgraderte uteområder og nyere varmtvannsbereder.

Entré:
Entréen har flislagt gulv med elektriske varmekabler og god plass til oppheng av yttertøy i skyvedørsgarderoben.
Fra rommet er det tilkomst til en praktisk innvendig bod.
Ytterdøren ble skiftet i 2011 og har påmontert kodelås.

Stue:
Stuen har laminat på gulvet med elektriske varmekabler og innfelte downlights i himlingen.
Rommet har god plass til både sofagruppe og en romslig spisestue, og i hjørnet er det plassert en peis.
Store vindusflater slipper inn godt med dagslys, og den åpne passasjen mot kjøkkenet gir en fin sammenheng i første etasje.

Kjøkken:
Stort og innholdsrikt kjøkken med innredning fra ca. 2010 med profilerte fronter og benkeplate i laminat.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.
I tillegg er det stor kjøleskap og fryseskap plasser under overskap.
Kjøkkenventilator med kullfilter.
Laminatgulv med elektriske varmekabler og en hyggelig spiseplass ved vinduet.
Fra kjøkkenet er det utgang til terrassen på baksiden.

Hvitevarene som er listet opp følger med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vaskerom:
Vaskerommet i første etasje ble pusset opp i 2010, og har flislagte vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Innredningen består av servantskap med speilskap over, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.
Rommet er utstyrt med mekanisk avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

Uteplass:
Boligen har gode uteplasser på begge sider med gode solforhold gjennom dagen.
På baksiden er det en stor terrasse som er delvis overbygget. Her sitter man lunt og skjermet, og det er montert terrassevarmer.
Terrassen har god plass til flere sittegrupper og grill.
På fremsiden ved inngangspartiet er det etablert en skjermet platting med terrassebord og levegg.

Fire soverom:
I andre etasje ligger fire soverom.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og har adkomst til et eget omkledningsrom innredet med hyller og skuffer.
De tre øvrige soverommene har også god plass til seng, garderobeskap og skrivebord. Samtlige soverom oppvarmes med panelovner.

Bad:
Badet i andre etasje er fra 2004 og har flislagte vegger og flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Innredningen består av nedfelt servant i baderomsmøbel med speilskap og overskap, toalett og dusjkabinett.
Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i 1. etasje på ca. 3 m² og en utvendig bod på ca. 5 m² like ved inngangspartiet.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap, fryseskap, mikrobølgeovn, stekeovn, platetopp, ventilator. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 stk TV, pendelklokke.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmekabler i 1. etasje og på badet i 2. etasje, panelovner på soverommene og vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest datert 08.06.1972.
Ferdigattesten omfatter ikke de 4 kubene a 3*3 m som ble bygget til i hhv. 2010 og 2015.
Det foreligger godkjente bygningstegninger hos kommunen for utvidelsene.

Det foreligger tillatelse til tiltak - påbygg bolig 3 kuber datert 04.11.2010
Det foreligger tillatelse til tiltak - påbygg bolig 1 kube i 2.etasje datert 14.04.2015.

Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter og som det forutsettes i tillatelsene
Tiltaket kan er dermed ikke ansett som ferdig hos kommunen.
Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.
Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen iverksette oppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 3110, tinglyst 12.05.1977, type heftelse: Forkjøpsrett. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Landskronaveien, et veletablert og rolig boligområde på Skjetten som passer perfekt for familier. Her bor du i et trygt nabolag, hovedsakelig bestående av rekkehus, hvor hverdagslogistikken er enkel. Med flere barnehager, som Uglebakken og Linbråten, kun en kort spasertur unna, er morgenleveringen unnagjort på minutter.
For skolebarna er det gangavstand til Gjellerås skole, noe som gjør skoleveien både trygg og enkel.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt på Meny Skjetten eller Coop Extra, og for et bredere utvalg ligger Skjetten Nærsenter like ved. Når du ønsker et større shoppingtilbud, er Strømmen Storsenter, et av landets største kjøpesentre, kun en kort kjøretur på åtte minutter unna. Her finner du alt du trenger av butikker, apotek, vinmonopol og andre servicetilbud.

Fritiden byr på rike muligheter for både store og små. Området har umiddelbar nærhet til Østmarka, som inviterer til flotte tur- og skiopplevelser året rundt.
Lokale perler som turen til Bjønnåsen, med sin flotte utsikt, og bading i Åmotdammen på varme sommerdager, er lett tilgjengelige.
For den aktive finnes det et godt utvalg av idrettsanlegg, inkludert Skjetten sandvolleybane og kunstgressbanen i Glostrupdumpa, i tillegg til treningssenter på Strømmen.
I nærområdet er det både flere fotballbaner, basketbane, volleyballbane, discgolfbane, svømmehall, treningssenter og skøytebane.

Beliggenheten er også praktisk for pendlere. Med bussholdeplass et par minutters gange unna og kort vei til E6, er reiseveien effektiv enten du skal mot Oslo, Lillestrøm eller Gardermoen.
Strømmen stasjon nås med en kort kjøretur og tar deg videre til Oslo S på under 20 minutter.
Dette gir en perfekt balanse mellom en rolig tilværelse i et familievennlig område og enkel tilgang til byens fasiliteter.

Gjellerås skole (1-7 kl.)
Skjetten skole (1-7 kl.)
Romerike Steinerskole (1-10 kl.)
Stav skole (8-10 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Uglebakken barnehage (0-5 år)
Linbråten barnehage (0-5 år)
Melby barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 60 600 kvm som tilhører borettslaget. Tomtearealet er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, sittegrupper, lekeplass, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger garasjeplass i garasjerekke (garasje nr. 29). Garasjene er knyttet til hver enkelt andel og kan ikke skilles ut.

Det er installert elbillader tilknyttet boligen, administrert gjennom borettslaget.

Borettslaget har en brukerbetalt parkeringsordning administrert via parkeringsleverandør, med satser fastsatt til kr 50 for kjøretøy 1 (garasjebil), kr 100 for kjøretøy 2, kr 300 for kjøretøy 3, kr 500 for kjøretøy 4 og kr 1 000 for kjøretøy 5. Det er mulighet for å betale for ekstra uteparkering dersom man har flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier på borettslagets eiendom med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Skjettenområdet datert 27.06.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til temakart av Lillestrøm kommune fremkommer det at boligen ligger i et område med stor mulighet for marin leire. Det er mottatt temakart i forbindelse med kvikkleire som viser at eiendommen ligger i aktsomhetsområde for kvikkeleireskred. Nærliggende områder ligger i risikoklasse 4 for kvikkeleireskred (fareklasse medium).

Eiendommen ligger innenfor gul støysone til E6.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 990,- pr. mnd. og inkluderer: garasjeplass, betjening andel fellesgjeld, kabel-TV og bredbånd fra Telia, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, revisjon samt drift og vedlikehold.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 6 530,-
Garasjeplass nr 29: kr 460,-

Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.12.2026 utgjøre ca kr 351,- per måned for denne boligen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett via Telia. Telia-boks og dekoder/modem følger med boligen.

Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 400 300,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 601 200,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 16 060,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 358 244,- pr. 15.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 60 901 566,- pr. 15.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank abp, filial i Norge
Lånenummer: 60308135651
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 15.10.2026: kr 60 901 566,-
Andel av saldo: kr 358 245,-
Restløpetid: 68 terminer
Rente: 4,95 %
Merknad: Siste termin 30.06.2060. Neste avdrag forfaller til betaling 30.12.2026 og vil ut fra dagens lånebetingelser utgjøre ca. kr 351,- per måned for denne boligen.

4 790 000,00 Prisantydning
358 244,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 148 244,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 157 546,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 167 496,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Røstadstuen og Marie Røstadstuen

Leiligheten er tilknyttet Gjelleråsen Borettslag.
- Borettslaget består av 170 boliger.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1363191.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyrehold skal følge gjeldende lover og regler for dyrevern, og skal ikke være til sjenanse eller ulempe for andre beboere. Mating av fugler er ikke tillatt grunnet fare for skadedyr.
Byggesaker, fasadeendringer, tilbygg og montering av varmepumpe eller parabolantenne krever forhåndsgodkjenning fra styret.
Det skal være ro i boligen mellom kl. 23:00 og 07:00, og støyende arbeid er ikke tillatt mellom kl. 21:00 og 07:00 samt forbudt på søn- og helligdager.
Borettslaget har felles lekeplasser, grøntområder og stikkveier, samt felles garasjeanlegg knyttet til andelene.
Borettslaget har fellesavtale med Telia for levering av TV og internett.

Saker og vedtak fra generalforsamling:
- På ekstraordinær generalforsamling 22.04.2026 ble det vedtatt å utstede nytt pantedokument på kr 66 000 000 for finansiering av nødvendig vedlikehold med et estimert låneopptak på ca. kr 15 000 000.
- Det ble på samme møte vedtatt innføring av brukerbetalt parkeringsordning for kjøretøy, hvor inntektene øremerkes vedlikehold av garasjeanlegg og uteområder.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Montering av utvendige stoppekraner og installering av vannmålere.
- Prosjekt boder med utskifting og rehabilitering av boder (2025).
- Rehabilitering og maling (2025/2026)
- Oppgradering av elbillading og strømkapasitet (2024).

Årsregnskapet for 2024 viste et overskudd på kr 1 183 146, mot et underskudd på kr 344 766 i 2023. Budsjettet for 2025 viser et forventet underskudd på kr 4 868 113. Egenkapitalen var negativ med kr 9 246 904 per 31.12.2024.

Borettslaget står overfor betydelige økonomiske utfordringer og kommende kostnader. En ekstraordinær generalforsamling i juni 2025 ble avholdt for å adressere situasjonen. Det er estimert et behov for full rehabilitering (50 mill. kr), installasjon av vannmålere (3-7 mill. kr) og bytte av stoppekraner (3-4 mill. kr).

Dette kan medføre et nytt lån på ca. kr 107,5 millioner, som kan føre til en økning i felleskostnadene på kr 1 796 per måned fra 2026. Det ble også fremlagt forslag til vedtektsendringer som kan påvirke fremtidige kostnader ytterligere dersom de ikke vedtas.
__

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd (kr -4 081 152,-).
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 2 677 890,-.
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025: kr -13 328 055,-. Styret bemerker i årsregnskapet at bygningsmassen er balanseført til historisk kost, og at den reelle markedsverdien vurderes å overstige gjelden slik at den reelle egenkapitalen er positiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Usbl sørger for melding til styret og søknad om styregodkjenning av ny eier.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Boligen er utlyst på forhåndsvarsel hos BORI BBL med meldefrist 27.10.2026 kl. 14.00.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Gjelleråsen Borettslag er ett av 12 borettslag som er tilknyttet Fellesorganet i Skjettenbyen (FO), som ivaretar felles interesser, forhandlinger av fellesavtaler, samt vedlikehold av enkelte fellesarealer og kabelnett.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Overtagelse / Visninger kr 1 900,- pr stk

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Ferdigattest og bygningstegninger - budsjett kr 1 200,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Budsjett  kr 5 138,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - Andel  kr 12 912,00
Foto dagbilder  kr 4 800,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Erik Kalheim / Taksthuset1 AS  kr 15 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0356/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26356

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 13:52