Wilhelm Færdens vei 13C

Wilhelm Færdens vei 13C, 0361 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 61, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
6. etasje 60 kvm: Entré, tre soverom, wc-rom, baderom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Innvendig bod i kjelleretasje.

Åpent areal:
6. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod merket med nr. 16. Adkomst til boden er via fellesarealer. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.10.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende St. Hanshaugen, i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1938. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og tegl. Bygget er oppført med kjeller. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er ikke besiktiget, men trolig tekket med takmembran. Entrédør med sikkerhetslås og dørkikkert. Vinduer med karmer av tre og utvendig belagt med aluminiumsplater. Balkongdør med karmer av tre og utvendig belagt med aluminiumsplater. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
Våtrommet har i sin helhet fått TG2. Les gjerne mer utdypende informasjon i tilstandsrapport. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering.

Toalettrom:
- Vannrør: Grunnet alder.
- Avløpsrør: Grunnet alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Tekniske anlegg:
- Vannrør: Grunnet alder.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Tilkoblingen for rør i rør er plassert i en kasse/sjakt uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Konsekvens kan være at det kan oppstå fuktskader i rommet hvis lekkasje fra rørene skulle oppstå. Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme o.l.): Grunnet alder.

Andre rom:
- Ventilasjon: Tilluftsventilen på soverom 2 er sparklet og malt igjen, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Vinduer og ytterdører:
- Balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er delvis defekte. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet.

TGIU
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

HMS
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. 2025 la Zenzorama mikrosement på hele toalettrom og baderom. Alle baderomsmøbler ble byttet: vask, skap, dusj stativ, dusj dører, speil skap, toalett rull holder osv. Utført av faglært. Dokumentasjon foreligger.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. 2025, Byttet lysbryter og stikkkontakt deksel fra hvit til svart. Montert lamper i tak med Plejd funksjon for å skru på lys med mobil. Byttet termometer deksel til varmekabler i gulv på bad og do fra hvit til svart. For estetikk. Utført av faglært: G4 elektro, bytte stikontakt deksel, varmekable termometer deksel og bryter deksel, monterte taklamper og instalerte plejd. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, utført arbeid eller vedlikehold ved boligens varmeanlegg (for eksempel varmepumpe, radiatorer, varmekabler, vannbåren varme eller lignende)? Ja. 2026: kontroll av radiatorer i leiligheten, ny ventil på 2/4 radiatorer + tømming av alle radiatorer.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på boligens varmeanlegg? Ja. Service på radiator, bytte ventil. Utført av faglært, dokumentasjon foreligger.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår, av deg eller tidligere eiere? Ja. Usikker på år, var lenge før jeg kjøpte. Sov 2 var opprinnelig et kjøkken men det har blitt flyttet til stuen. Åpen stue kjøkkenløsning nå. Utført av faglært, var før selger eide leiligheten. Dokumentasjon foreligger ikke.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré/gang:
Lys og romslig entre med muligheter til oppbevaring av yttertøy og annet. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg og heis.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Åpen stue og kjøkkenløsning som skaper en sosial og god atmosfære. Store vinduer i stuen gir også naturlig lys inn i leiligheten som gir en god romfølelse. I stuen er det plass til å møblere med både sofa og stort spisebord. Store deler av leiligheten ble malt i 2025. Samtidig ble det lagt nytt slitesterkt laminatgulv av typen en-stavs i de fleste rom.

Delikat kjøkken innredning fra HTH med nye fronter i 2025. Innredningen består av glatte fronter og ny (2025) slitesterk benkeplate av typen laminat. Nye håndtak, vask og kran fra 2025. Det er nylig lagt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap samt stikkontakt og belysning over kjøkkenbenken. Av hvitevarer består kjøkkenet av integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er ventilator i overskap med kullfilter. Synlige vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast og kobber. Komfyrvakt under ventilator og automatisk lekkasjevarsler (WaterGuard) i benkeskap under oppvaskkum.Kjøkkenet var opprinnelig plassert på soverom 2 og ble i 2015 flyttet ut i stuen for å etablere 3 soverom. I den anledning ble det montert pumpeløsning for avløpsvann på kjøkkenet.

Utgang fra stue til sydvestvendt, overbygget balkong på 6 kvm. Fra balkongen har man flott utsikt og gode solforhold. Det er plass til møblering etter behov og det er enkelt å skape en hyggelig uteplass. Balkongkonstruksjonen er i betong og stål. Gulvflaten og rekkverk er også av betong. Rekkverkshøyden er målt til 0,94 meter. Iht. originale byggetegninger er balkongen godkjent som brannbalkong.

Bad:
Meget delikat bad fra 2001 som i 2025 ble overflateoppusset med mikrosement og ny innredning. Takplater i himling med downlights. Innredningen inkluderer vegghengt servantinnredning med servant og armatur samt eget dusjhjørne med glassdører. Vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånd- og regndusj. Avtrekksventil er installert i himlingen, og det er opplegg for vaskemaskin. Vannrør er av kobber og forkrommede rør, med stoppekraner plassert bak en flislagt luke i veggen under servantskapet. Synlige avløpsrør og sluk er av plast. I himlingen finnes en inspeksjonsluke med tilgang til synlige ventilasjonsdeler og vannrør over nedsenket himling. På grunn av alder og/eller slitasjegrad er tilstandsgrad 2 (TG 2) valgt for hele badet. For ytterligere informasjon anbefales det å se boligens tilstandsrapport.

Toalettrom (Ikke våtrom):
Gulv- og veggflater ble i 2025 belagt med mikrosement. Det er malte plater i himling, samt vegghengt toalett. Avtrekksventil er plassert i vegg. Bygingsdeler som vannrør, avløpsrør og sanitærutstyr og innredning har fått TG2. For mer informasjon om dette se boligens tilstandsrapport.

Tre soverom:
Leiligheten har tre soverom av god størrelse hvor det er plass til seng og garderobeskap på alle soverommene. Store vindusflater som gir mye naturlig lys til rommene. Soverom 2 og 3 kan benyttes som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov.

Overflater:
Gulvflater: Belagt med laminat. Fliser og mikrosement på baderom og toalettrom.
Veggflater: Malte veggflater. Fliser og mikrosement på baderom og toalettrom.
Himling: Malte flater. Takplater på baderom.

Takhøyde er på tilfeldige steder oppmålt til ca.:
Baderom: 2,32 meter.
WC-rom: 2,38 meter.
Øvrige rom: 2,60 meter.

Øvrig:
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.
- Boligen har godkjent slukkeutstyr.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.
Inventar og fastmonterte lamper medfølger ikke.

Ellers viser vi til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme/varmekabler på
baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen som tidligere var adresse Kirkeveien 110 A-C, datert 17.12.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenliknet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Soverom 3 er opprinnelig byggemeldt som hushjelp/pikeværelse.
- Soverom 2 er opprinnelig byggemeldt som kjøkken. Kjøkkenet er flyttet ut i stuen og det er etablert et soverom nr. 2 i det som tidligere var kjøkken.
- Dagens bad ser likt ut som original løsning, men byggetegningene er noe vanskelig å tyde.
- Det var tidligere en dør mellom entréen og stuen. Her er det i dag åpen løsning.
- Dagens balkong er på de originale byggetegningene omtalt som brannbalkong og er tegnet uten skillevegger. I dag er balkongene adskilt med skillevegger av glass. Hver seksjonseier vedlikeholder skillet på sin side av veggen og ser til at redningshammeren er på plass og klar til bruk iht. sameiets ordensregler. Balkongene og terrassene definert som rømningsvei.

Videre foreligger det ferdigattest for hulltaking i etasjeskille (ifbm. rørgjennomføring), datert 31.03.2015 og ferdigattest for fasadeendringer, datert 17.06.2006. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, gjerde, bebyggelse samt vann- og kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Iht. sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Marienlyst passer for deg som ønsker høy livskvalitet uten å gi slipp på nærheten til et pulserende byliv og for deg som vil slippe hagestell, men fortsatt bo grønt og luftig. Her får du lys, luft og stillhet, samtidig som Bogstadveien, Norges travleste handlegate, kun ligger noen minutters gange unna. Med T-bane, buss og trikk i umiddelbar nærhet er resten av byen og Nordmarka lett tilgjengelig. Frognerparken, hovedstadens grønne lunge, ligger også i gangavstand, med skulpturanlegget Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, populære Frognerbadet og Frogner stadion.

Nærområdet byr på svært gode fritids- og rekreasjonsmuligheter. Marienlystparken ligger like ved og brukes til ballspill, i tillegg til at den har et nytt minigolfanlegg. Friggfeltet, med flere fotballbaner, ligger også rett utenfor døren. Frognerparken, med Vigelands skulpturpark, ligger i gangavstand og er et perfekt utgangspunkt for spaserturer, joggeturer og aktiviteter året rundt. I tilknytning til parken finner du Frognerbadet, Frogner stadion og Frogner tennis med tilbud som bassenger, sklier, stupetårn, fotballbane, skøytebane og utendørs tennisbaner.

Fra boligen er det gangavstand til barnehager, skole, høgskoler og Universitetet i Oslo; Det er trygg og kort skolevei til Marienlyst barne- og ungdomsskole. Fagerborg skole, Universitetet i Oslo Blindern, Politihøyskolen, Musikkhøyskolen og privat Høyskole innen helse- og sosialfag, diakoni og ledelse ligger også innen gangavstand. Det finnes et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Det er koselige serveringsteder i området, flere treningssentre, samt spennende gallerier. Innendørshallen Athletica Domus ved Ullevål stadion inneholder blant annet en stor helårs svømmehall. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Kiwi, Coop Xtra, Bunnpris og Fagerborg delikatesse. Majorstuen og Bogstadveien er velkjent for sitt yrende folkeliv, og ikke minst rike utvalg av butikker, kafeer, konditorier, restauranter og utesteder. Her finner du alt fra de store, rimelige kleskjedene, til de fasjonable motehusene som du ikke finner andre steder i byen. Colosseum senter er et trivelig kjøpesenter og ligger vis-á-vis Colosseum Kino.

Offentlig kommunikasjon er svært god, med busslinje 20 og 25, samt flybuss fra Marienlyst. Det er også kort vei til Majorstuen, hvor alle T-banelinjer, tre trikkelinjer og fem busslinjer har sine holdeplasser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 473 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Hver seksjonseier disponerer ett parkeringskort som gir rett til å benytte én av sameiets parkeringsplasser foran eller bak bygningen etter «førstemann til mølla»-prinsippet. Det er ikke nok parkeringsplasser til alle beboerne.
Ved behov for nytt parkeringsbevis følger en kostnad på kr 1.000,-. Det er lademulighet på 4 av plassene.

Ellers er det innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Pågående byggesaker:
- Kirkeveien 114C. Bruksendring av 2. etasje fra næring til studentbolig. Se saksnummer 2025/13295.
- Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E. Oppføring av boligblokk. Igangsettelsestillatelse gitt 07.08.2026. Saksnummer: 2025/11348.
- Kirkeveien 131. Utbedring av balkonger. Tillatelse til tiltak gitt 20.02.2026. Se saksnummer: 2026/01189.

Pågående plansaker:
-Majorstuen stasjon: Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.
Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst). Mottatt sak 18.12.2017. Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen. Se saksnummer: 2025/06910.

- Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2: Sykkeltrasé. Se saksnummer 2025/06772.

- Ullevålsveien 72 med flere (Adamstuen): Helhetlig utvikling av den gamle veterinærskolen. Bestilling av oppstartsmøte datert 01.09.2026. Se saksnummer 2026/09792.

- Nedre Ullevål 1-4 - Boliger. Planområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse- og anleggsformål, herunder bolig, kontor, forretning, offentlig eller privat tjenesteyting og næringsbebyggelse, kjøreveg, fortau, annen veggrunn, grøntareal og friområde. Planforslaget åpner for å rive fire av fem lamellblokker på området, og oppføre ny bebyggelse på inntil 32 900 m² BRA, hvor minst 29 000 m² skal være boligformål og inntil 4 050 m² kan utgjøre andre formål. Nybyggene som foreslås er på inntil 10 etasjer med høyde inntil 30 meter. Se saksnummer 2025/06921.

- Sørkedalsveien 10. Eiendommen er totalt på litt under 40 000 m2 inklusive innendørs parkeringsanlegg. Bygget består av 7 etasjer og 2 delvis underjordiske plan. I tillegg er det en 3. underetasje under den sydlige delen av bygget samt under parkeringsarealet som vender ut mot Fridtjof Nansensvei. Se saksnummer 2025/06735.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 281,- pr. mnd. og inkluderer: : Fyring, varmtvann, kabel-tv/internett (grunnpakke Telia), kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, styrehonorar m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år. / 2 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Styreleder opplyser at det er mulig å bestille fiber fra Global Connect da dette er installert i sameiet. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 600 317,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Det påløper p.t ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr. 21 440,- pr. 22.10.2026.
Sameiet har ingen felles lån pr. 22.10.2026.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
184 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 971 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 984 080,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aida Juritzen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Wilhelm Færdens vei 13 sameie, med sameiebrøk 74/4926.
Sameiet består av 62 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad må påregnes.
Beboerne har selv ansvar for å vaske utenfor sin egen inngangsdør.
Dyrehold (hund og katt) er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Det skal sendes skriftlig søknad til styret. Dette er kun en formalitet.
Balkongene og terrassene er definert som rømningsvei. Det er derfor ikke tillatt å benytte disse som lagerplass eller oppbevaring av større gjenstander. Skilleveggene på balkongene er av glass. Hver seksjon vedlikeholder skillet på sin side av veggen og ser til at redningshammeren er på plass og klar til bruk.
Det er kun tillatt med elektrisk grill på balkongene. Dette skal ikke være til sjenanse for naboene.

Styret jobber kontinuerlig med vedlikeholdsarbeid, og det oppfordres til å lese protokoller og vedlikeholdsplaner. Leiligheten ligger i en eldre bygård og større vedlikeholdsprosjekter kan medføre økning i fellesgjeld og/eller felleskostnader på sikt.

Større prosjekter og vedlikehold foretatt de senere år:
2025 - Tekniske oppgraderinger i fyrrommet. Bygget ny og praktisk kjellerinngang til sykkelparkering for beboerne.
2025 - Utskiftning av samtlige låser i fellesarealene
2025 - Bygget ny kjellerinngang til sykkelparkering (ny rampe, trapp og kjellerdør)
2024 - Bygget sykkelrom og styrerom i det som tidligere var vaskeri
2023 - Nytt avfallsanlegg og rehabilitert inngangsparti
2018 - Fasaderehabilitering
2010 - Rehabilitering avløpsrør
2004 - Rehabilitering av balkonger

Fra årsmøtet 2025:
For å være best mulig forberedt på en eventuell varig heisstans, vedtar årsmøtet at det gjennomføres prosjektering og anbudsinnhenting for nye heiser. Dette vil danne grunnlag for videre evaluering og beslutning på sameiets årsmøte. En eventuell utskifting bør gjennomføres i løpet av de kommende 3 til 5 år, med mindre en større driftsstans inntreffer tidligere. På grunn av andre vedlikeholdsbehov i 2026 som styret vurderte som mer nødvendig å håndtere, ble prosjektet om vedlikehold av heiser satt på vent. Styret opplyser i årsberetningen at heisprosjektet ikke er lagt bort eller nedprioritert på permanent basis. Iht. årsberetningen for 2026 er det i årets budsjett er det avsatt kr. 400 000,- til vedlikehold av heiser. Årets større investeringer, blant annet ny kjellerinngang, utskiftning av låssystem og tekniske oppgraderinger i fyrrommet ble finansiert med oppsparte midler.

Det er en eldre bygård og vedlikehold i bygården som kan føre til økte felleskostnader og/eller fellesgjeld må påregnes på sikt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 500,-
Visninger pr. stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS ca. kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport kr. 9.950,-
Foto stor pakke m/ bilder av uteområdet  kr 4 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0214/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26214

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 14:28