Torshovgata 15H

Torshovgata 15H, 0476 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 300, ideell andel 1/1
Aksjenummer 105, AS Torshovgaten 15, organisasjonsnummer 821584752

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
3. etasje 53 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Loft 5 kvm: Bod.

Loftboden har skråtak som begrenser måleverdig areal etter NS 3940. Boden har en gulvflate (GUA) på 7 kvm, hvorav 5 kvm er måleverdig som bruksareal og 2 kvm utgjør areal med lav himlingshøyde (ALH). Kjellerboden er oppført med 5 kvm i arealtabellen, men er opplyst til ca. 4,7 kvm i rapportens kommentarer.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.10.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1939. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, utvendig pusset og malt. Takkonstruksjonen er saltak med tresperrer, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Vinduer har 3-lags glass med produksjonsår 2025. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og leiligheten har glatte innerdører. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er utstyrt med automatsikringer. Det er mer enn 5 år siden forrige el-tilsyn, og det er utført endringer på anlegget etter 1999.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater, vegger og himling og overflater gulv: Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv og vegger er eldre enn 10 år og mangler dokumentasjon, noe som gir usikker fremtidig funksjon.
- Ventilasjon: Det er naturlig oppdriftsventilasjon via lufteluke; NS 3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi TG 0 eller TG 1.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenventilator med kullfilter; NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0 eller TG 1.

Vannbåren varme
- Vannbåren varme: Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Varmtvannsbereder/tank
- Varmtvannsbereder/tank: Det er sentral varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På badet ble speilskap over vasken fornyet i 2024 og rør i servantskapet byttet i 2026 av ufaglært. I 2026 ble det montert ny termostat på badet av Sagene Elektro (samsvarserklæring foreligger). Ved oppgradering av kjøkken i 2025 ble kjøkkenarmatur og oppvaskmaskin montert, samt tre stikkontakter flyttet, av boligeier. Det er fra tid til annen observert sølvkre på badet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Utskifting av røropplegg og komponenter i servantskap
- Ny termostat på baderommet, montert av Sagene Elektro AS (samsvarserklæring foreligger)

2025:
- Det er montert underskap, benkeplate og innredning på kjøkkenet.

2024:
- Fornyet speilskap over servant på badet

2003:
- Våtrom (bad) etablert/oppusset

Vedlikeholdshistorikk aksjeselskapet:

2025–2026:
- Utskifting av vinduer i alle leiligheter, samt utskifting av balkongdører og dører (utført av Palmgren AS)

2017:
- Anskaffelse av avfallsanlegg

2016:
- Anskaffelse av vaskemaskin til fellesvaskeri

2004:
- Våtromsrehabilitering

Ifølge selgers egenerklæring:

2025:
- Montering av kjøkkenarmatur og oppvaskmaskin samt flytting av tre stikkontakter i forbindelse med oppgradering av kjøkken

Hjørneleilighet i 3. etasje med en takhøyde på 2,65 meter og vinduer på to fasader. Leiligheten har en klassisk 2-roms planløsning med separat kjøkken, 1-stavs parkett på gulvene og oppvarming via radiatorer tilknyttet fellesanlegg for vannbåren varme. Boligaksjeselskapet har gjennomført flere felles oppgraderinger, herunder utskifting av dører i fellesarealer i 2024 og samtlige vinduer i leiligheten i 2025.

Entré:
Entréen har brann- og lydklassifisert entrédør og gir en funksjonell adkomst til leilighetens rom. Her kan du enkelt henge fra deg yttertøy og sette fra deg sko. Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen.

Stue:
Stuen preges av godt lysinnslipp fra to vindusflater og en takhøyde på 2,65 meter. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord, og oppvarmes med radiatorer tilknyttet felles vannbåren varme. Vinduene ble fornyet i 2025.

Kjøkken:
Kjøkkenet er etablert som et eget, separat rom med kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i heltre med nedfelt vask. Innredningen ble oppgradert i 2025 og har integrerte hvitevarer fra Simens bestående av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er også montert en kjøkkenventilator med kullfilter over kokeplassen.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med.

Soverom:
Soverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord. Langs den ene veggen er det etablert en stor garderobeløsning med god oppbevaringskapasitet. Vinduene i rommet ble skiftet ut i 2025.

Bad:
Badet har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme, samt himling med malte plater og innfelte downlights. Rommet er utstyrt med klosett, servant nedfelt i innredning, speilskap med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilering via lufteluke. Speilskapet ble fornyet i 2024, og i 2026 ble røropplegg og komponenter i servantskapet skiftet ut samt ny termostat montert.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malt betong. Fliser på bad.
Himling: Malt betong. Malte plater på bad.

Lagring:
Leiligheten har praktisk oppbevaring i to innvendige kott. I tillegg disponeres en loftsbod på ca. 5 m² med skråtak (gulvflate ca. 7 m²) og en kjellerbod på ca. 5 m² i fellesareal.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Alle hvitevarer på kjøkken medfølger. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Gardinen på kjøkkenet.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet fellesanlegg. Varmekabler på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1938. Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 26.03.1938 for oppføring av våningshus og butikkbygning (Blokk II, j.nr. 494/38), samt arkivomslag for Blokk I (j.nr. 503/1938). Ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert og kan derfor ikke anses som en ferdigattest.
Det foreligger dermed verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det er dog en indikasjon på at bygget er lovlig oppført.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for eiendommen:
- Ferdigattest for utskifting av vinduer og balkongsdører, datert 02.02.2026.
- Ferdigattest for utskifting av radiatorrør samt nye branndører, datert 19.08.2020.
- Ferdigattest for rehabilitering av bad, datert 28.01.2004.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for Blokk I (oppgang A–E), bifalt i bygningsrådets møte 15.12.1938. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er laget en ny inngang til leilighetens entré. Dette tiltaket kan være søknadspliktig. Det er ikke funnet dokumentasjon på at dette er omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være avslag fra kommunen med krav om tilbakestillelse av tiltak/lovoppfyllelse av tekniske krav. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og kostnader knyttet til dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 403401, tinglyst 30.05.1940, type heftelse: Rettighet. Leieavtale/festekontrakt til Torshov Invest AS for et areal på 281,2 m². Leietid er 50 år med bestemmelser om forlengelse. Årlig festeavgift fra 01.01.2017 er kr 130 000, med bestemmelser om regulering av festeavgiften. Pant for forfalt festeavgift. Arealet kan ikke bebygges eller utvikles uten bortfesters samtykke. Det er tinglyst pant i rettigheten på kr 12 300 000 til fordel for Svenska Handelsbanken AB NUF.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, benyttelse og parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

 Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Torshov, i et veletablert og populært boligområde. Her bor du med umiddelbar nærhet til noen av byens fineste grøntområder. Både Torshovparken og Torshovdalen ligger en kort gåtur unna, med store gressplener, utsikt mot fjorden og byen, samt gode rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. I tillegg er det en kort spasertur ned til turveien langs Akerselva, hvor du kan gå eller sykle videre oppover mot Nydalen og Maridalsvannet eller sørover mot sentrum og fjorden.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av kulturtilbud, kaféer og servicetilbud. Det karakteristiske kvartalsmiljøet rundt Hegermanns plass og bylivet langs Vogts gate ligger like i nærheten. Her finner du velkjente institusjoner som kulturslottet Soria Moria med Cosmopolite og Torshovteatret, samt populære nabolagssteder som Grisen og Det Andre Teatret ved Lilleborg. For ferskvarer er den tradisjonsrike pølsemakeren Strøm-Larsen et etablert innslag i gaten. Dagligvarehandelen er godt dekket med både Bunnpris og Coop Extra i gangavstand, mens Sandaker Senter og Carl Berner passasjen nås til fots for apotek, vinmonopol og øvrige ærend.

Kollektivtilbudet fra eiendommen er særdeles godt utbygd. Fra holdeplassene i Vogts gate går trikkelinje 15, 12 og 18 med hyppige avganger til sentrum, Jernbanetorget og Majorstuen. Ved Torshovparken har busslinjene 20 og 30 faste avganger med gode tverrforbindelser på tvers av byen, i tillegg til flybuss. Det er også gangavstand til T-banen på Sinsen og togforbindelser fra Grefsen stasjon. For trening og fritid finnes Myrens Sportssenter, SATS Ringnes Park og Lilleborgbanen en kort gåtur unna, og Lilleborg skole samt lokale barnehager ligger i umiddelbar nærhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Oskar Braaten barnehage (1-6 år): 2 min. gange
Myrens Doremi barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Torshovhagen Doremi barnehage (0-5 år): 5 min. gange

Idrett og fritid:
Lilleborgbanen: 2 min. gange
Myrens Sportssenter: 6 min. gange
SATS Ringnes Park: 10 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 717 kvm som tilhører aksjelaget.    

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene er endret ved plan S-2937, datert 01.10.1987.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015, vedtatt 23.09.2015. Der bestemmelsene i reguleringsplanen er i strid med kommuneplanen, vil kommuneplanen ha forrang.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 202514720 - byggesak. Rosenlundgata 9 D-S - oppføring av to rekkehus med 13 boenheter - Rosenlundgata 9 D-S - oppføring av to rekkehus med 13 boenheter - Riving og gjenoppføring av garasjerekker - Opparbeidelse av utearealer - Oppføring av boder, sykkelparkering og teknisk rom. Det ble gitt rammetillatelse 21.03.2025.

Saksnummer 2026/02745 - Byggesak. Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3 - rehabilitering av fasader. Det ble den 09.03.2026 sendt søknad om rammetillatelse til rehabilitering av fasader. Tiltaket gjelder på adressene Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3.

Saksnummer 2025/11456 - Byggesak. Torshovgata 16A, 16B - bruksendring og fasadeendring. Det ble gitt igangsettingstillatelse 11.05.2026. Tiltaket omhandler bruksendring av arealer i 1. etasje og kjeller, endring av planløsning med opprettelsen av to nye boenheter i kjeller, samt fasadeendringer på søndre og nordre fasade.

Saksnummer 2025/09941 - Byggesak. Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl. leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte eksisterende trafo. Tiltaket er lokalisert i bydel Sagene. Det ble gitt igangsettingstillatelse den 10.11.2025.

Rosenlundgata 6 A-B - forhåndskonferanse - Oppføring av balkonger. Saksnummer 2025/07239 - Byggesak. Tiltakshaver ønsker å bestille en forhåndskonferanse for å avklare mulighetene for etablering av balkonger mot gate i Rosenlundgata 6 A-B. Tiltaket vil etter tiltakshavers vurdering tilføre bygget økt kvalitet, gjøre fasaden mer levende og åpen, og gi beboerne sårt tiltrengte uteområder. 19.08.2025 ble det sendt bestilling av forhåndskonferanse. Saken er under behandling.

Saksnummer 202315257. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Planforslag ble sendt 01.04.2025 og saken er under behandling.

Saksnummer 2026/03603 - Byggesak. Østgaards gate 14 A - tilbygg og fasadeendring. Søknaden gjelder etablering av tilbygg som carport og altan i Østgaards gate 14A. Carporten bygges over godkjent parkeringsplass og endrer ikke situasjon med adkomst og snuareal. Snuplass bekreftes ivaretatt på egen tomt. Tillatelse til tiltak ble gitt 20.05.2026.

Saksnummer 2025/07389 - Byggesak. Østgaards gate 23 - oppføring av 12 balkonger. Tiltaket omhandler etablering av seks nye balkonger på et funksjonalistisk lamellbygg fra 1938. Eiendommen ligger i bydel Sagene. I tillegg til nye balkonger vil det etableres ny håndlist på de eksisterende ni balkongene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Ifølge områdeanalysen fra Ambita/Geodata er det vurdert at det ikke er risiko for skred på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 902,20 pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold (inkludert vaktmestertjenester, renhold og snørydding), felles energi, oppvarming/fjernvarme og bruk av fellesvaskeri.

Det foreligger ikke oversikt over fordeling av felleskostnader fra forretningsfører.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Internett leveres av Telia og er inkludert i felleskostnadene.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på ca. 6 000kr / 3 600kWh pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 446 704,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 25 762,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 133 678,15 pr. 23.10.2026.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 13 720 643,- pr. 23.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208638912
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 23.10.2026: kr 10 621 768,-
Andel av saldo: kr 103 486,28
Innfrielsesdato: 30.10.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,95 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208638904
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 23.10.2026: kr 3 098 875,-
Andel av saldo: kr 30 191,86
Innfrielsesdato: 30.10.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,95 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 990 000,00 Prisantydning
133 678,15 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 123 678,15 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
15 195,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
26 185,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 138 873,15 Totalpris inkl. omkostninger
5 149 863,15 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inger Merete Birkeland og Henrik Fauskanger

Leiligheten er tilknyttet AS Torshovgaten 15.
- Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
- Aksjelaget består av 110 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 6200345.

Dugnad må påregnes. Det arrangeres felles vår- og høstdugnad for beboerne.
Dyrehold er tillatt. Dyr er velkomne i gårdsrommet, men skal ikke luftes der. Eier er ansvarlig for å passe på at dyret ikke gjør fra seg på området. Urimelig støy, lukt eller annen vedvarende sjenanse kan medføre pålegg om opphør av dyrehold.
Det er vedtatt røykeforbud foran inngangsdørene og i bakgården/gårdsrommet.
Det skal være ro i aksjelaget fra kl. 23:00 til kl. 08:00 på hverdager, og frem til kl. 10:00 i helger og på helligdager. Støyende arbeid er kun tillatt hverdager og lørdager frem til kl. 19:00.
Det skal ikke monteres avtrekksvifte på bad eller kjøkken (kun kullfiltervifte er tillatt på kjøkken). Apparater med vanntilkobling utenfor baderom må ha automatisk vannstoppsystem. Markiser og annet på yttervegg krever styregodkjenning.
Fellesvaskeri: Bruk av vaskeriene er inkludert i felleskostnadene. Reservering gjøres via Vibbo, og vasketidene er kl. 07:00–22:00 alle dager.
Fellesarealer omfatter trappeoppganger, loft, kjeller og felles gårdsrom med sittebenker, bord og sykkelstativer. Barnevogner og sykler kan plasseres i trappelommene i kjellergangene.

Foretatte påkostninger de senere år:
2015: Oppgradering av trappeoppganger med overflatebehandling og utbedring av skader på rekkverk. Det ble også montert nye LED-belysningsarmaturer i oppgangene.
2016: Tilkobling til fjernvarmenettet, etablering av fjernvarmesentral, sanering av det gamle fyringsanlegget og installasjon av rensesystem for varmeanlegget.
2017: Optimalisering av radiatorsystem og stigeledninger med nye ventiler, termostater og radiatorer. Det elektriske anlegget i fyrrommet ble oppgradert, det ble etablert nytt nedgravd avfallsanlegg, og det ble lagt inn fibernetttilkobling.
2020: Utskifting av rør i kjeller (varmtvann, kaldtvann og varmerør med ventiler), samt utskifting av branndører og brannsikring av overfelt og rørgjennomføringer.
2022: Gjennomført drenering av utett yttervegg på langblokka mot Torshovgata. Det ble også montert nytt felles brannvarslingsanlegg fra SFTY i fellesarealene.
2023: Utskifting av branndører til tavlerom i kjeller og montering av nye LED-armaturer på loftet. I tillegg ble det utført utbedring/spekking av mur i kjeller og tetting av ventilasjonsluker mot skadedyr.
2024: Utskifting av alle hovedinngangsdører til oppgangene med nytt elektronisk låsesystem (chip og app-åpning). Det ble også gjennomført inspeksjon av bunnledningene.
2025: Total utskifting av alle vinduer og balkongdører i boligselskapet.
2026: Utskiftning av bunnledning A-blokk

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -5 423 856,-, som ble ført mot opptjent egenkapital. Resultatet skyldes i hovedsak vindus- og dørutskifting ført under drift og vedlikehold.
- Egenkapital pr. 31.12.2025: kr 5 895 721,-.
- Arbeidskapital (disponible midler) pr. 31.12.2025: kr 2 657 790,-.
- Felleskostnadene ble økt med 6,5 % fra 01.01.2026. For 2026 er det budsjettert med et positivt årsresultat på kr 329 124,-.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være aksjeeiere i selskapet, og ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig. Melding om nektelse må foreligge senest 20 dager etter at søknad er mottatt, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4 000,- 2 inkl.

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 535,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - USBL  kr 3 313,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0385/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26385

Sist oppdatert: 02. november 2026 kl. 21:24