Odvar Solbergs vei 140

Odvar Solbergs vei 140, 0973 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 97, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 382, Svarttjern Borettslag , organisasjonsnummer 951019542

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
4. etasje 85 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, bod og to soverom.

BRA-e:
U.1 2 kvm: Bod.
1. etasje 4 kvm: Bod.

BRA-b:
4. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 2 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i fjerde etasje i et boligbygg oppført i 1973. Bygningen er fundamentert med støpt såle mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er i hovedsak oppført i betong med utfyllende bindingsverk, og etasjeskiller er av betong. Fasader er kledd med teglstein og trepanel. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med takpapp/membran. Boligen har entrédør av tre med brannklasse B30 fra byggeår, samt innerdører i slett utførelse. Vinduer og balkongdører har karmer av tre med to-lags glass fra 2002, og det er i tillegg vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2011. Fra stue er det utgang til innglasset balkong på 13 m² med stålprofiler, og fra kjøkken er det utgang til overbygget balkong på 2 m² med betongrekkverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og 40A hovedsikring er plassert i trappeoppgang. Leiligheten har i hovedsak skjult elektrisk anlegg.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling, og det er montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av noe brukslitasje.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av noe brukslitasje og enkelte mindre skader.

Andre rom
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft, og bærer preg av noe brukslitasje.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av noe brukslitasje.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4. etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28 mm, og 29 mm på kjøkken.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu ved balkongdør i stue har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon (treg lukkemekanisme i håndtak).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2026.

2026:
- Oppgradert baderom i regi av borettslaget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Ny avtale og system for lading av elbiler (Elway)

Lys andelsleilighet med moderniseringsbehov beliggende i fjerde etasje med heisadkomst, i et etablert boligbygg fra 1973. Leiligheten har en funksjonell planløsning med romslig stue, separat kjøkken, to soverom, innvendig bod og et baderom som ble oppgradert i regi av borettslaget i 2026. Fra stuen er det utgang til en stor innglasset balkong med vidstrakt utsikt uten gjenboere, og kjøkkenet har i tillegg utgang til en overbygget balkong.

Entré:
Entréen gir en praktisk velkomst til leiligheten og binder rommene sammen. Rommet har gulvbelegg, malte og tapetserte vegger samt callinganlegg. Her er det plass til oppheng av yttertøy og sko.

Stue:
Stuen har en åpen og romslig utforming med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir rikelig med dagslys og fritt utsyn over omgivelsene uten gjenboere. Fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen, samt en åpen forbindelse videre inn mot kjøkkenet.

Innglasset balkong:
Balkongen har innglassing med glassfelt som kan åpnes, teppe på gulvet samt utelys og utvendige stikkontakter. Plassen gir gode muligheter for sittegruppe, og de store glassflatene åpner for flott utsikt mot nærområdet og åsene omkring uten innsyn fra gjenboere.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en eldre innredning med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur, mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter, automatisk vannstopper med fuktsensor og montert komfyrvakt. Det er god plass til spisebord, og rommet har direkte utgang til en overbygget balkong med fin utsikt mot skogsområdet i bakkant av bygget.

Bad:
Baderommet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2026 og har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Himlingen er malt og har innfelte downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, samt overskap med speildører og overlys på vegg over servant. Videre er rommet utstyrt med dusjnisje med innfellbare glassdører og dusjarmatur, vegghengt toalett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin.

To soverom:
Leiligheten har to soverom med god plass til seng og nattbord. Begge rommene er utstyrt med garderobeskap for klesoppbevaring. Det ene soverommet vender mot grønne omgivelser, mens det andre har vindusflate mot den innglassede balkongen.

Bod:
Innvendig bod utstyrt med garderobeskap, med praktisk oppbevaringsplass like ved entréen.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg i oppholdsrom og fliser på bad.
Vegger: Malte og tapetserte flater, samt fliser på bad.
Himling: Malte flater, samt malt himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten har garderobeskap på begge soverom og i innvendig bod. I tillegg disponerer leiligheten en bod i underetasjen på ca. 2 m² og en bod i garasjeanlegg på ca. 4 m².

Elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 08.03.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for uteboder og leskur, datert 07.05.1975.
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 25.06.1975.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (3 heiser), datert 08.01.2007.
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 26.05.2014.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger, stemplet mottatt av kommunen 09.12.1974 (opprinnelig datert 02.02.1972). Disse kan fås ved henvendelse til megler. Opprinnelig separat bad og wc er slått sammen til ett felles baderom. Endring eller sammenslåing av våtrom innenfor samme bruksenhet i eksisterende hoveddel er normalt ikke søknadspliktig.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i populære Svarttjern borettslag på Romsås, med Lillomarka som nærmeste nabo. Her bor du i et veletablert, rolig og familievennlig boligområde, omgitt av grønne fellesarealer, trær og beplantning. Borettslagets uteområder er pent opparbeidet med store plenarealer, lekeplasser, ballbinge og delvis bilfrie gangveier som skaper et hyggelig og trygt bomiljø. Fra eiendommen og balkongen er det fritt utsyn mot skogholtet og åsene i det fjerne.

Beliggenheten byr på en flott kombinasjon av naturnære omgivelser og praktiske servicetilbud. Rett bak bebyggelsen åpner Lillomarka seg med et omfattende nettverk av turstier og skogsbilveier. I nærområdet finner du populære utfartsmål som Svarttjern, med fine bademuligheter om sommeren, samt Steinbruvannet, Romstjern og utsiktstårnet på Røverkollen. Vinterstid byr området på preparerte skiløyper og lysløype med videre forbindelser innover i marka mot blant annet Lilloseter.

Området passer godt for barnefamilier, med kort gangavstand til Lilleslottet barnehage samt Svarttjern skole og Bjøråsen skole. Skolene nås via skjermede gangveier, og i nærområdet finnes også flere fritids- og aktivitetstilbud. Hverdagslogistikken er enkel med Joker like ved og Kiwi ved Romsås. Her finner du også blant annet svømmehall, bibliotek og legekontor. For et større utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek og Vinmonopolet, ligger Grorud Senter en kort kjøretur unna. Også Stovner Senter er lett tilgjengelig.

Kollektivtilbudet er godt, med Svarttjern bussholdeplass i gangavstand fra boligen og hyppige avganger fra Romsås T-banestasjon, som betjenes av linje 4 og 5 med forbindelse til Oslo sentrum og øvrige deler av byen. Med bil har du enkel adkomst til hovedveinettet i Groruddalen, med videre forbindelse mot sentrum og Gardermoen.

Eiendommen sogner til Svarttjern skole.

Barnehager:
Lilleslottet barnehage: 3 min. gange
Ravnkollen barnehage: 11 min. gange
Faghjem: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Jesperud boligsameie ballplass: 4 min. gange
Fresh Fitness Romsås: 13 min. gange
STOLT Rommen: 25 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 78 754 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenareal, trær, prydbusker og diverse beplantninger. Borettslagets fellesarealer omfatter lekeplasser, interne kjøre- og boområder med bom samt forhager.

Det medfølger én avmerket biloppstillingsplass i borettslagets felles parkeringshus. Parkering er inkludert i felleskostnadene.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Oppladbare kjøretøy skal benytte borettslagets godkjente ladesystem, og ladeabonnement bestilles hos Elaway.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1810 datert 25.01.1973, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 8371 vedtatt 10.03.1971, og reguleringsplan S-3566 vedtatt 04.12.1996. Reguleringsplan S-1856 (ID: S-1856), vedtatt 09.05.1973, er i tillegg registrert i tilknytning til tilgrensende arealer mot nord.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030 (ID: Kommuneplan 2015-2030), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid. Området er videre omfattet av kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

Byggesaker i området:
Romsåstoppen barnehage - riving av barnehage.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 905,- pr. mnd. og inkluderer: Fiber/internett (OBOS Opennet), trappevask, kommunale avgifter, bygningsforsikring, betjening av andel fellesgjeld samt øvrige ordinære driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og er varslet å øke fra kr 8 653,12 til kr 9 518,43 pr. måned fra 01.01.2027. Dette gjelder for posten "felleskostnader", og internett og trappevask kommer i tillegg til dette.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 8 653,12
OBOS Opennet: kr 149,-
Trappevask: kr 103,-

Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år.

Borettslaget har avtale om kabel-TV og internett via OBOS Opennet. TV-dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 347 160,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 31 915,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 930 492,53 pr. 04.11.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 609 488 367,92 pr. 04.11.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927031072
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 251 911 295,-
Andel av saldo: kr 384 553,24
Innfrielsesdato: 01.04.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927031080
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 8 871 684,-
Andel av saldo: kr 13 541,54
Innfrielsesdato: 01.10.2034
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927031102
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 22 366 898,-
Andel av saldo: kr 34 144,75
Innfrielsesdato: 01.07.2049
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927034187
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 33 428 807,92
Andel av saldo: kr 51 030,67
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927049222
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 2 909 683,-
Andel av saldo: kr 4 445,21
Innfrielsesdato: 01.03.2058
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927051448
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 80 000 000,-
Andel av saldo: kr 122 149,-
Innfrielsesdato: 01.09.2063
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %
Avdragsfrihet til og med: september 2027

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927078893
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 120 000 000,-
Andel av saldo: kr 183 216,-
Innfrielsesdato: 01.09.2064
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %
Avdragsfrihet til og med: september 2027

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927115020
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.11.2026: kr 90 000 000,-
Andel av saldo: kr 137 412,12
Innfrielsesdato: 01.06.2048
Type Rente: Flytende
Rente: 5,35 %
Avdragsfrihet til og med: november 2028

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

2 600 000,00 Prisantydning
930 492,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 530 492,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 292,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 539 794,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 550 784,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Solveig Bentzen

Leiligheten er tilknyttet Svarttjern Borettslag, som består av 652 leiligheter. Borettslaget forvaltes av OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Hovedregelen er ett dyr per leilighet. Ønske om flere dyr må søkes skriftlig til styret, og alt dyrehold skal meldes til styret.
- Borettslaget har et felles forsamlingslokale, Tjernhuset, som beboerne kan leie etter gjeldende regler.
- Borettslaget har tre egne parkeringshus med avmerkede plasser til andelseierne, samt egne gjesteparkeringsplasser.
- Det er etablert ladeanlegg for elbil gjennom Elaway.
- TV- og bredbåndstjenester leveres gjennom en felles avtale med OBOS OpenNet og inngår i felleskostnadene.

Borettslaget har gjennom årene gjennomført en rekke større vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider. Blant annet:
2023–2024: Utskifting av hovedtavler og oppstart av våtromsrehabilitering.
2022–2023: Opparbeidelse av uteområder, fasadeplater på parkeringshus P43 samt utskifting av gulvbelegg i trappeoppganger og heiser i Odvar Solbergs vei 154–184.
2021–2022: Fasadeplater på parkeringshus P42 samt utskifting av gulvbelegg i trappeoppganger og heiser i Odvar Solbergs vei 120–148.
2020–2021: Etablering av radonavsug i aktuelle leiligheter.
2019–2020: Rehabilitering av parkeringshus.
2018–2020: Oppfølging av garantisaker etter totalrehabilitering av fasadene.
2018–2019: Radonmåling i alle boliger på bakkeplan.
2013–2014: Nytt brannsikringsutstyr i alle leilighetene og installering av nye sikringsskap.
2010–2014: Rehabilitering av blokkene og uteområdene.
2005–2007: Utskifting av samtlige 32 heiser.
2003: Rehabilitering av tak på uteboder og omtekking av taket på parkeringshuset ved butikken.
2002–2003: Rehabilitering av verandasidene og omtekking av taket på P41.
1990: Utskifting av vinduer på soveromssiden. Parkeringshusene ble på begynnelsen av 1990-tallet rehabilitert ved at tidligere asbestplater ble erstattet med røde stålplater.
1980: Omtekking av samtlige 47 tak.

Pågående og planlagte arbeider:

På ekstraordinær generalforsamling 18.04.2023 ble det vedtatt å gjennomføre en omfattende våtromsrehabilitering i borettslaget. Arbeidene startet 13.06.2023 og er planlagt ferdigstilt 28.05.2027.

Rehabiliteringen omfatter blant annet:
- Utskifting av samtlige rør og sluk.
- Fullstendig oppbygging av bad med nye vegger og gulv med fliser.
- Varmekabler i gulv, senkede himlinger og downlights.
- Vegghengt toalett, dusjvegger og nytt dusjutstyr.
- Servantskap med servant og blandebatteri samt speilskap med stikkontakt.

Badet i denne leiligheten er ferdigstilt som en del av rehabiliteringsprosjektet. Det gjenstår arbeider i øvrige leiligheter i borettslaget.

I forbindelse med prosjektet etableres det også felles varmtvann og bergvarme som ENØK-tiltak. Varmtvannsforbruket skal måles individuelt og faktureres via et a-kontobeløp gjennom felleskostnadene. Styret har opplyst om utfordringer med å få etablert måling og fakturering av varmtvannsforbruket, og arbeidet med dette fortsetter. Det er gitt tillatelse til tiltakene fra kommunen, og borettslaget er ansvarlig for å søke om ferdigattest når arbeidene er fullført.

Øvrige arbeider
- Det pågår utskifting av råteskadede gjerder i uteområdene. Arbeidene startet i august 2025 og er planlagt videreført frem til høsten 2027.
- Det er avdekket behov for utbedringer av lekeplassutstyr. Styret har en plan for å følge opp dette, og det er mottatt tilskudd til arbeidet.
- Styret har tidligere arbeidet med utredning av mulige energieffektiviseringstiltak, herunder solcelleanlegg på parkeringshusene og utskifting av belysning i trappeoppgangene.

Flere av lånene har avdragsfrihet frem til henholdsvis oktober 2027 og november 2028. Når avdragsfriheten opphører, vil borettslagets lånekostnader øke. Styret vurderer selv behovet for eventuelle justeringer av felleskostnadene.

Borettslagets bokførte egenkapital er negativ. Styret opplyser at dette blant annet skyldes at bygningene er bokført til historisk anskaffelsesverdi, og at den reelle verdien av eiendommene vurderes å være høyere.

I henhold til borettslagets vedtekter skal kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kjøper kan ikke ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt. I henhold til burettslagslova kan kun fysiske personer være andelseiere, og hver person kan som hovedregel kun eie én andel i borettslaget.

Borettslaget er tilknyttet OBOS, og det kreves OBOS-medlemskap for å erverve og eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må samtlige være medlemmer.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om sikring av betaling av felleskostnader. Ordningen innebærer at OBOS garanterer for månedlige innbetalinger til borettslaget og overtar risikoen for eventuelle manglende innbetalinger fra andelseierne. Avtalen løper frem til den sies opp av en av partene, med seks måneders oppsigelsestid.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 27 100,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto - Dagfoto   kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0228/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26228

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 15:51