Blåbærveien 13

Blåbærveien 13, 1940 BJØRKELANGEN
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 2, bruksnummer 372, seksjonsnummer 1

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm

BRA-i:
1. etasje 53 kvm: Entré, bad og tre soverom.
2. etasje 53 kvm: Toalett, bod og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Sportsbod og utebod.
2. etasje 4 kvm: Bod under trapp på terrasse.

BRA-b:
2. etasje 16 kvm: Innglasset terrasse.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 10 kvm: Terrasse.
3. etasje 55 kvm: Takterrasse.

Utvendig bod på terrasse i 2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 7 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm. Integrert carport med gulvflate på 24 kvm er ikke medregnet i bruksarealet da den ikke tilfredsstiller kravene til måleverdig areal etter NS 3940:2023 ettersom konstruksjonen ikke er omsluttet av yttervegger på alle sider.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en tomannsbolig oppført i 2017.
Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med innredet underetasje med støpt gulv mot grunn.
Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning.
Yttertaket er et flatt tak med parapet, tekket med takmembran.
Renner, nedløp og pipe er i metall/stålpipe fra byggeår, og det er peisovn med glassdør i stue.
Vinduer og terrassedør har karmer i tre fra byggeår.
Entrédør har glassfelter og elektronisk kodelås, og boligen har glatte innerdører.
Boligen har adkomst til innglasset terrasse på 16 m², terrasse på 10 m² med utvendig bod på 4 m², samt takterrasse på 55 m².
Innvendig trapp i trekonstruksjon med glassrekkverk, samt utvendig trapp i tre ved terrasse og trapp i naturstein ved carport.

Frittstående utebod med stående trekledning og pulttak i trekonstruksjoner tekket med takpapp.
Konstruksjonen har ifølge huseier isolerte vegger og tak.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i bod i 2. etasje og har automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og montert komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Det observeres ulike typer skruer samt en knekt skrue i klemringen, noe som tyder på at det er brukt feil type skruer.

Toalettrom
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Yttertak
- Overløp på flate tak: Det er ikke registrert at det flate taket har overløp (dreneringshull).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkende konstruksjoner er ikke utført da det på grunn av våtrommets utforming og bruk ikke var praktisk mulig med hulltaking i fuktutsatt område.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet at taket utgjør en takterrasse og bygningsdelen derfor er skjult.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Trappen til takterrasse har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På ventilasjonsanlegget ble det utført service og bytte av motor på vifte av merkeforhandler (Systemair) i 2025, samt bytte av filter i 2026.
Utestue (innglasset terrasse) ble bygget inn som egeninnsats før 2023, og vinduer i utestuen ble byttet som egeninnsats i 2025.
Det ble satt ut feller mot skjeggkre i 2025/2026, med lite registrert forekomst.

Det har vært enkelte tilfeller av skjeggkre i boligen. Selger opplyser at de har brukt limfeller.
Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.
Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Ifølge selgers egenerklæring:
Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Byttet vinduer i utestuen
- Service og bytte av motor på ventilasjonsvifte

Før 2023:
- Bygd inn terrasse (utestue)

Boligen byr på balansert ventilasjon, gulvvarme i entré og bad, samt peisovn i stuen som skaper en lun og hyggelig atmosfære.
I 2023 ble den herlige vinterhagen oppført, sammen med en frittstående utebod, noe som ytterligere forsterker boligens brukskvalitet.
De flotte uteplassene har svært gode solforhold og byr på en vidstrakt utsikt over nærområdet og det omkringliggende landskapet.

Entré
Boligen ønsker deg velkommen med en romslig og praktisk entré med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Entrédøren har glassfelt som slipper inn naturlig lys, samt elektronisk kodelås for ekstra komfort i hverdagen.
En elegant trapp med glassrekkverk leder videre opp til boligens oppholdsrom i andre etasje.

Bad
Badet i underetasjen fremstår moderne og delikat med flislagte overflater og gulvvarme. Innredningen fra Foss Bad består av vegghengt servantseksjon med stilren bolleservant og speil med integrert belysning.
Dusjhjørnet er utstyrt med innfellbare glassdører, regndusj og hånddusj.
Rommet har også vegghengt toalett samt praktisk vaskeromsløsning med opplegg for vaskemaskin skjult bak skyvedør med speil.

Soverom
Underetasjen inneholder tre gode soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning, mens de øvrige rommene passer utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, alt etter familiens behov.

Stue
I andre etasje finner du boligens naturlige samlingspunkt.
Stuen og kjøkkenet er samlet i en luftig og sosial løsning med store vindusflater som bidrar til rikelig med dagslys og flott utsikt.
Peisovnen skaper både varme og stemning på kjølige dager.
Det gjøres oppmerksom på at peisovnen har fått TG3 i tilstandsrapporten grunnet manglende underliggende ubrennbar plate.
Fra stuen er det utgang til den innglassede terrassen, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året.

Kjøkken
Kjøkkenet har et moderne uttrykk med mørke, glatte fronter og praktisk kjøkkenøy som inviterer til sosial matlaging.
Her kan vertskapet enkelt holde kontakt med gjestene mens maten tilberedes.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt vinskap for den som setter pris på det lille ekstra.
Av sikkerhetsmessige tiltak er det montert både komfyrvakt og fuktsensor med automatisk vannstopper.

Det gjøres oppmerksom på at kjøleskap er fra 2025, og de øvrige hvitevarene er fra byggeår. Kjøper må påregne normal slitasje ut fra alder og bruk.

Toalettrom
Boligens toalettrom ligger i andre etasje og følger den samme moderne stilen som resten av boligen.
Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, servant og vegghengt toalett.

Uteområder
Boligen utmerker seg spesielt med sine flotte uteplasser.
Fra stuen er det utgang til en innholdsrik vinterhage oppført i 2023, med skyvbare glassfelt som gjør den anvendelig gjennom store deler av året.
Videre kommer du til en åpen terrasse med bod, før trappen leder opp til boligens kanskje mest spektakulære uteplass.

Den romslige takterrassen byr på svært gode solforhold og en imponerende utsikt over landskapet. Her kan du nyte lange sommerdager og flotte solnedganger i private omgivelser.
Terrassen er utstyrt med pergola som gir behagelig skjerming på varme dager, samt utvendig belysning og strømuttak.
Glassrekkverk bidrar til å bevare den fantastiske utsikten og gir en luftig og eksklusiv følelse.

Gode oppbevaringsmuligheter
Boligen har svært gode lagringsmuligheter med innvendig bod, bod tilknyttet terrassen, sportsbod ved carport samt en frittstående utebod på hele 12 m². Dette gir rikelig med plass til både sesongutstyr, sykler, verktøy og øvrig oppbevaring.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, vinskap, stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i entré og på bad. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2017. Det foreligger ferdigattest for nybygg av tomannsbolig datert 17.10.2017.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for oppføring av vinterhage og frittliggende bod datert 06.09.2023 (byggeår 2023).

Det foreligger byggemeldte byggetegninger datert 24.05.2016 for tomannsboligen, samt byggetegninger datert 31.08.2023 for vinterhage og frittliggende bod. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 841593, tinglyst 08.08.2023, type heftelse: Seksjonering. Seksjon 1 har formål bolig, sameiebrøk 1/2, og tilleggsdel i bygning og grunn.

Dagboknr 841714, tinglyst 08.08.2023, type heftelse: Bestemmelse om veg. Hjemmelshaver til eierseksjon gnr. 2 bnr. 372 snr. 1 gir veirett over sin eierseksjon til hjemmelshaver til snr. 2. Veiarealet på snr. 1 kan fritt benyttes av snr. 2 til kjøre- og manøvreringsareal, men tillates ikke benyttet til parkering eller lagring av båter, campingvogner o.l. Arealet kan kun benyttes til etablering av private eller felles renovasjonsløsninger i samråd med rettighetshaver. Kostnader ved drift og vedlikehold av veiarealer fordeles likt mellom snr. 1 og snr. 2. Veitrasé er skissert på kartvedlegg.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, vann/kloakkledning og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et etablert og rolig boligområde på Festningsåsen på Bjørkelangen øst. Området er høyt og fritt plassert med vid utsikt over kulturlandskapet og nærområdet, samtidig som skog og mark ligger like i bakkant. Beliggenheten kombinerer nærhet til naturen med trygge og oversiktlige omgivelser.

Hverdagen er praktisk tilrettelagt for barnefamilier. Festningsåsen barnehage ligger en kort gåtur unna, mens Bjørkelangen skole for 1. til 10. trinn og de videregående skolene nås med en kort biltur. Nærmeste bussholdeplass i Søndre Eidsvei er i gangavstand fra boligen og har ruter videre mot blant annet Lillestrøm.
Til Bjørkelangen sentrum tar det en kort kjøretur eller en spasertur på rundt tjue minutter. Her finnes et godt utvalg av butikker, kjøpesenter, dagligvarer som Kiwi og Rema 1000, kaféer, apotek og øvrige servicetilbud.

Fritidstilbudene i bygda er allsidige. Fra boligen er det umiddelbar tilgang til skogsstier og turområder på åsen.
I og rundt sentrum ligger Bjørkebadet med moderne svømmebasseng og velværeavdeling, idrettsanlegg ved Bjørkelunden og aktivitetspark i Stasjonsparken ved Lierelva.
Sommerstid er det populært å bade ved Røytjern, og vinterstid finnes det preparerte skiløyper i nærområdet.
For pendlere er reisetiden med bil omtrent en halvtime til Lillestrøm og tre kvarter til Oslo sentrum.

Festningsåsen barnehage (1-5 år)
Kjelle gårdsbarnehage (1-5 år)
Setskog oppvekstsenter (1-5 år)

Bjørkelangen skole (1-10 kl.)
Kjelle videregående skole
Bjørkelangen videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Tomtestørrelsen på 301,5 kvm er Blåbærveien 13 sin seksjonerte del. Felles innkjøring og tomt mellom seksjon 1 og 2. (gnr 2/bnr 372). Fellestomt er 304,2 kvm. Det foreligger ikke vedtekter i forbindelse med fellestomten, men sameierne har felles vedlikehold av denne.

Tomten er opparbeidet med asfaltert vei, steinbelagt gårdsplass med belysning og enkel beplantning.

Det foreligger en muntlig avtale mellom Blåbærveien 13 og 15, at boden til nr. 13 kan stå nærmere enn 1 meter fra husveggen til nr. 15.

Parkering i integrert carport, samt på opparbeidet biloppstillingsplass på tomten.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Detaljregulering Festningsåsen 3 (plan-ID: 22120120005), datert 14.05.2012, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Aurskog-Høland, hvor arealbruken er avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Eiendommen omfattes i tillegg av Kommunedelplan for Bjørkelangen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert kr 19 420 for 2026.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 6 145,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 700,- pr. år. / 13 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2025-2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 8 762,- pr. år.

Boligen er tilknyttet VEV (100/100) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 498,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Seksjonene har felles adkomst og gårdsplass som måkes av begge eiendommer med felles snøfreser. De to seksjonseierne kjøpte vinteren 2026 en felles snøfreser til kr. 15 000,-. Seksjonseierne betalte kr. 7 500,- hver. Kjøper kan eventuelt løse ut selger for kr. 7 500,-.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 053 465,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 213 860,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 145 pr år.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
123 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
146 330,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 013 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 036 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingunn Vintland Johnsen

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr 3 000,00 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 22 213,00
Foto  kr 5 000,00
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig - Anticimex  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0362/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26362

Sist oppdatert: 03. november 2026 kl. 09:35