Rishagen 14

Rishagen 14, 4321 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 46, bruksnummer 252

Totalt bruksareal BRA: 298 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 135 kvm: Bolig: Vaskekjeller, gang og 2 boder.
Leilighet: vindfang, gang, bad, soverom, 2 boder, kjøkken og stue.
Hybel: bad, sovealkove/stue/kjøkken.
1. etasje 102 kvm: Vindfang, gang, toalettrom, bad, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 31 kvm: Garasje

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 30 kvm: Hagestue/innglasset balkong.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Platting 10 kvm og balkong 5 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2026 utført av Anticimex v/ Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Grunnmur er av betong, og gulv mot grunn i underetasjen er støpt. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med både liggende og stående trekledning. Underetasjen har utlektede kjellervegger i påbygget fra 1986 og synlig betonggrunnmur for øvrig. Etasjeskille er av trebjelkelag i 1. etasje. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein fra byggeår, og uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke med stige. Renner og nedløp er i plast, og fotbeslag i bly. Pusset skorstein/pipe fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje oppført i 1975. Bygning i trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning på fasader, og saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - U.etg (vaskekjeller)
- Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og det ble observert fuktskader på trepanel ved utslagsvasken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - U.etg (hybel/tilbygg)
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Våtrom - U.etg
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent, og fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vannrør: Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte over/under døren er ikke etablert.

Våtrom - 1.etg
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte over/under døren er ikke etablert.

Kjøkken - U.etg (hybel/tilbygg)
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Innredning: Innredning med tilhørende utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - U.etg
- Helhetsvurdering: Innredningen med tilhørende utstyr har en alder og tilstand som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - 1.etg
- Helhetsvurdering: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom - 1.etg
- Helhetsvurdering: Sanitæranlegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens innvendige vannrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men tidspunkt og omfang er ukjent, og tilstand kan ikke estimeres.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran til leilighet/hybel er ikke funksjonstestet grunnet høy alder.
- Avløpsrør: Boligens innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men tidspunkt og omfang er ukjent, og tilstand kan ikke estimeres.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder i boden i leiligheten står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet i 1. etasje.

Rom under terreng
- Overflate vegg og kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (sovealkove) viste fuktinnhold på 26,3 vektprosent, som tilsier forhøyet til kritisk høyt fuktnivå. Det ble observert lukt og påvist innvendig etterisolering uten utvendig isolert grunnmur.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det observeres fuktmerker rundt rørgjennomføringer i undertaket grunnet utettheter i tettedetaljer på yttertaket.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, punktert glass, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser begynnende tegn til slitasje og elde, og det ble observert fuktmerker på gulv/vegg ved skyvedøren i hagestuen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen med beslag viser tegn til slitasje, elde og overflateskader. Undertak med komponenter har oppnådd høy alder med usikker restlevetid. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen utgjør tettesjikt mot underliggende areal, og vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Moderate tegn til horisontale sprekker observeres på vegger, med høy sannsynlighet oppstått grunnet jordtrykk fra utsiden.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og takvann ved inngangsdøren til hybelen ledes ikke tilstrekkelig vekk fra bygningen/grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje og elde, yttertaket viser slitasje og har oppnådd høy alder, det er enkelte moderate riss i gulvet, og vinduer og ytterdør viser slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - U.etg (hybel/tilbygg)
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig i våtsone.

Våtrom - U.etg
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig i våtsone.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser det har vert forekomst av mus/rotter i boligen i en periode når det var aktiv fuglemating utenfor. Når dette opphørte, har det ifølge selger ikke vært aktivitet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2025:
- Oppgradert baderom i underetasje (hybel/tilbygg)

2022:
- Montert varmtvannsbereder på 194 liter i bod i underetasjen
- Montert nytt sikringsskap, utført av Elektro comfor

ca. 2013:
- Oppgradert baderom i 1. etasje

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger:
- Fryseboks, komfyr, 2 kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe og peisovn i stue i 1. etasje. Varmekabler i gulv på alle 3 bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.11.1974.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Rekkverk rundt kjellerhalsen.
2. Inntilfylling (med fall fra huset) og planering rundt huset.
3. Stige til boligen.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger byggetillatelse for oppføring av garasje datert 10.12.1975. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket. Denne er tidligere løftet taket på, slik at det ikke lenger flatt tak. Dette er ikke byggesøkt til kommunen.

Det foreligger byggetillatelse for tilbygg til bolighus datert 29.07.1986. Tilbygget har et oppgitt bruksareal på 45,4 kvm (kjeller 42 kvm og 1. etasje 3,4 kvm). Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket.

Det foreligger tillatelse til tiltak for innglassering av terrasse på 30 kvm datert 08.02.2012. Det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Tegningene fra 1986 for tilbygget i underetasjen angir ingen romklassifisering. Arealet i tilbygget er i dag innredet som hybel med bad, sovealkove og stue/kjøkken. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av innredningen til rom for varig opphold, og en har derfor ikke dokumentasjon på om rom er godkjent for denne bruk.
Videre benyttes hybelen som en fysisk adskilt utleiedel (egen boenhet). Det foreligger ikke dokumentasjon på at etablering av en ekstra selvstendig boenhet er omsøkt eller godkjent av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Utleieenheten som er inntegnet på originale tegninger er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på under Bq/m3 i boligen/utleieenheten, og dette er innenfor angitt grenseverdi.  

Hybel i tilbygg er ikke godkjent til varig oppholdsrom eller som egen boenhet / utleidel.

Attraktiv beliggenhet på Ganddal/Sandved, nedenfor det nyetablerte boligområdet "Aase Gård". Området må sies absolutt være et meget etterspurt nabolag, med sin sentrale plassering i forhold til barnehager, skoler, Sandnes sentrum og ikke minst nydelig turområder som for eksempel Stokkelandsvannet.
Den ca. 4 km lange løypen rundt vannet byr sine brukere på en god joggetur, eller kanskje en rolig tur med barnevogn. Herfra har du også nærhet til "Storånaparken / Sandvedparken" som er parkdraget langs elven Storåna i Sandnes sentrum.

Sandneshallen er en del av nærmiljøet og der finner du mange aktiviteter for små og store, som for eksempel turn, friidrett, håndball, og ikke minst en flott kunstgressbane og et aktivt idrettslag for ivrige fotballspillere.

Er offentlig transport noe man ønsker benytte seg av, er det meget godt busstilbud like ved i tillegg til at togstasjon ikke er langt unna.

Se ellers vår vedlagte nabolagsprofil i salgsoppgaven, for mer informasjon om tilbud i nærområdet.

Velkommen her til Rishagen 14.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Espira Krystallveien barnehge 0,8 km
- Ganddal barnehage 1,2 km
- Lundehagen Fus barnehage 1,3 km

Skoler:
- Ganddal skole (1-7 kl.) 0,8 km
- Sandnes friskole (1-10 kl.) 1,1 km
- Sandved skole (1-7 kl.) 1,5 km
- Sørbø skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Lundehaugen ungdomsskole (8-10 kl.) 1,3 km
- Gand videregående skole 2,9 km
- Akademiet vgs. Sandnes 2,9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommune for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 837 kvm.
Tomten er flott opparbeidet med asfaltert innkjørsel og gårdsplass, frittstående garasje, store plenarealer, hekk og diverse beplantning.
En nydelig utsikt-tomt, solrik og som grenser til friareal.

Parkering i frittstående garasje, samt på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan Id 6202-01 "Endret regulering av Hasselbakken, gnr 46, bnr 8" datert 21.09.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id 202005
Navn Kommuneplan for Sandnes 2023-2038
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 15.05.2023

Kommuneplaner under arbeid:
Id 202501
Navn Kommuneplan for Sandnes 2023-2038
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 2 - Planforslag
Ikrafttredelse 15.05.2023

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan:
Id 6202
Navn Reguleringsplan for deler av Åse og Skei
Plantype 30 - Eldre reguleringsplan
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 25.06.1963

Reguleringsplaner under arbeid:
Id 202601
Navn Områderegulering av gnr. 46 bnr. 2 m.fl. på Aase gård
Plantype 34 - Områderegulering
Status 1 - Planlegging igangsatt
- Planområdet er ca. 193 daa og omfatter eiendommene gnr./bnr. 46/2 og 46/4. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av ca. 400–450 boenheter,
hovedsakelig i form av rekkehus, flermannsboliger og leilighetsbygg, samt ca. 12 daa offentlig
tjenesteyting. Prosessen omfatter også detaljregulering av utvalgte delfelt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 498,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19 800,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 875 125,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

181 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
182 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
205 330,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 432 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 455 330,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjell Notvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 36-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2679

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 15:37