Reichweins gate 1A

Reichweins gate 1A, 0254 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 297, ideell andel 1/1
Andelsnummer 17, Reichweinsgate 1 Borettslag, organisasjonsnummer 946991619

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
4. etasje 97 kvm: To entré, gang, to bad, to stue/kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Bod.

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Det følger av vedtektenes §9 at alle boenheter har krav på ikke mindre enn én bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.10.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet med hybeldel beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1896. Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av murkonstruksjoner. Skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av pusset og malt mur. Valmet takkonstruksjonen av trekonstruksjoner utvendig tekket med asfaltpapp. Boligen har entrédører med glassfelter. Vinduer med karmer/rammer av tre fra 2024. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Baderom - Hoveddel:
- Overflate vegger: Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget samt stedvis misfargede flisfuger. Det er registrert glipper ved mykfuger i overgang gulv/vegg i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert avskalling i overflaten benkeplate. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Badekararmaturet stenger ikke vannet tilstrekkelig og drypper. Konsekvens er at det påvirker
brukerfunksjonen.

Baderom - Hybeldel:
- Det er registrert knekt flis bak toalett.
- Det er vurdert å være ufagmessig utførelse av fliser samt enkelte sprekker i flisfuger på vegger utenfor dusjsonen.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte grunnet plassering av dusjkabinett.
- Vanntett sjikt grunnet alder.
- Overgang mellom vanntett sjikt og sluk er uoversiktlig.
- Sluk under dusjkabinett er ikke tilgjengelig for rengjøring.
- Tilluftsspalte eller liknende er ikke etablert.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader.
- Toalettets trykknapp mangler.
- Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Det er registrert rustdannelser i fordelerskapet.
- Arbeidene på våtrommet bærer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Kjøkken - Hoveddel:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende avtrekk. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

Kjøkken - Hybeldel:
- Innredning: Benkeplaten bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Det er registrert manglende håndvrider til en stoppekran i fordelerskapet på bad i hybeldel. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet.

Andre rom:
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis ujevnheter og svikt mellom enkelte laminatskjøter i gang og stue/kjøkken (hoveddel) samt avskalling av overflaten på et laminatbord i kjøkkendel (hoveddel). Årsak til ujevnheter/svikt i skjøter er vurdert til å skyldes ujevnheter i underlaget.
- Innerdører: Dørblader i gang (hoveddel) og bad, entre og stue/kjøkken i hybeldel kommer i kontakt med karmen/gulvet slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Skjevhetsmåling:
- I stue/kjøkken (hoveddel) er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 47 mm. og på soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.  

Yttervegger inkl. fasader:
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss og avskalling i overflaten. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes.

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet til entrédør i hoveddelen får kontakt med dørterskelen.

TGIU
Baderom - Hoveddel:
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Varmekabler på 1 bad slår ut jordfeil.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Bad 2/hybel. 2009: Hele baderom gjort fra grunnen av med ny mebran, fliser og rør. Bravida gjorde rør- og elektrikerjobben.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja. Vannlekkasje i 2025 på hybelkjøkkenet.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. I 2009 ble alt gjort og gjennomføring via Bravida nye sikringer og kabler lagt i hele leiligheten. Ferdigstilt rapport mistet.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/ kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende? Ja. Borettslaget forbedret pipeløp for et par år siden.
- Kjenner du til om det er eller har vørt utført arbeid på tak, taknedløp, takrenner eller beslag? (For eksempel reparasjoner, vedlikehold eller utskiftninger). Ja. Taket ble byttet i regi av borettslaget i 2024.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja. Alle vinduer byttet ut i regi av borettslaget i 2024.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid ved boligens/ eiendommens fuktsikring, drenering, kjeller eller underetasje? Ja. I ca. 2015 ble kjelleren oppdatert i regi av borettslaget.
- Har eiendommen utleiedel? Ja. Delvis selvstendig utleiedel (egen utvendig dør og intern dør fra hoveddel til utleiedel).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

I n n e h o l d e r H o v e d d e l

E n t r é :
Velkommen inn! Leiligheten har en praktisk entré med plass til oppbevaring av sko og yttertøy i åpen garderobeløsning. Herfra er det adkomst til leilighetens øvrige rom.

S t u e :
Særdeles lys og innbydende stue med åpen og sosial løsning mot spisestuen og kjøkkenet. Rommet har en god planløsning med naturlige soner for både sofagruppe og spiseplass. Store vindusflater sørger godt med lysinnslipp gjennom dagen. Det er detaljer som rosett og stukkatur i taket som setter et klassisk preg på boligen. Under vinduene er det en plassbygget hylleløsning som i tillegg til å skape et ryddig uttrykk gir rom for oppbevaring og dekor. I hjørnet av stuen er det en koselig peis som gir ekstra varme og skaper en lun og behagelig stemning på årets kaldere dager.

K j ø k k e n :
Lyst og tidløst HTH-kjøkken i åpen løsning mot stuen og spisestuen. Innredningen har glatte fronter og benkeplate av heltre. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt vask, armatur med spylefunksjon, sprutplate og benkeskapsbelysning med stikkontakter over benkeplaten. Av hvitevarer består kjøkkenet av kjøleskap, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp. Ventilator er plassert i overskap. Stoppekraner er plassert under kjøkkenvasken. Synlige vann- og avløpsrør av plast. Deler av kjøkkenet er på de originale tegningene byggemeldt som bod og det foreligger ingen dokumentasjon for omgjøring fra tilleggsdel til hoveddel. Se mer under punktet "ferdigattest".

S o v e r o m :
Leiligheten har to herlige soverom med praktisk plassering i hver sin ende av boligen. Begge rommene er av god størrelse med plass til foretrukket seng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til etablering av garderobe- og oppbevaringsløsninger. Begge soverommene har i likhet med resten av leilighetene godt takhøyde og store vindusflater med dype karmer som slipper inn godt med dagslys. Dette gir en luft og behagelig romfølelse. Her kan du sove godt.

B a d :
Baderom oppgradert i 2002 iht. opplysninger fra selger. Badet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og himling av malt panel. Benkeplate med laminert overflate og ovenpåliggende servant og armatur. Det er montert speilskap med overlys og stikkontakt på vegg over servant. Videre har badet gulvstående toalett og badekar med dusjforheng. Det er opplegg for vaskemaskin. Stoppekraner plassert under servant. Selger opplyser om at varmekablene på badet slår ut på jordfeil.

I n n e h o l d e r H y b e l d e l

E n t r é :
Velkommen inn! Med egen inngang fra felles trappeoppgang kommer du inn i det som i dag benyttes som hybeldel. Det er plass til oppheng og oppbevaring av sko og yttertøy.

B a d :
Baderom oppgradert i 2009 iht. opplysninger fra eier. Badet har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Videre har badet gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Det er montert speil med overlys og stikkontakter på vegg over servant. Gulvstående toalett og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin. Baderommet er etter en samlet helhetsvurdering gitt TG2. Se mer informasjon om dette i tilstandsrapporten.

S t u e / k j ø k k e n :
Åpen stue- og kjøkkenløsning som enkelt kan møbleres med sovesofa, bord og garderobeskap. Kjøkkeninnredning er fra 2009 i følge selger og har glatte fronter samt benkeplate av tre. Innredningen er fra IKEA. Videre har kjøkkenet nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Rommet oppleves som lyst og luftig med innslipp av dagslys fra to store vinduer.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Belagt med laminat. Fliser på baderom.
Vegger: Vegger av malt mur og malte flater. Fliser på baderom.
Himling: Malte flater og malt panel.

Ø v r i g :
- Sikringsskap er plassert i gangen utenfor leiligheten.
- Leiligheten har ikke godkjent slukkeutstyr.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Lysekrone i stue medfølger ikke.
Vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1895.
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.  

Følgende dokumenter foreligger:
- Uattestert ekspedisjonsdokument, 1895.
- Ferdigattest for sammenslåing av leiligheter, innredning på loft, innredning bad og WC m.m., datert 02.05.1988.
- Ferdigattest for installasjon av brannalarm, datert 13.11.2012
- Ferdigattest for utskiftning av vinduer og omlegging av tak, datert 12.12.2024.

Det foreligger godkjente byggetegninger, datert 16.03.1981. Sammenliknet med dagens plansituasjon er det funnet følgende avvik:
- Etablering av hybeldel: Det er etablert egen hybeldel i leiligheten på ukjent tidspunkt, i løpet av selgers eiertid. Det som i dag utgjør stue/kjøkken og bad i hybeldelen var tidligere tegnet som to soverom. Veggen mellom de tidligere soverommene er revet og det er etablert baderom samt kjøkken/stue. Det er satt inn en dør mellom entréen i hybeldelen og gang i hoveddel.
- Det som tidligere var tegnet som kjøkken (i hoveddel) er i dag innredet som soverom 1.
- Det tidligere godkjente bodarealet (i hoveddelen) er utvidet mot entréen og innredet som dagens kjøkken. Veggen mellom kjøkkenet og tidligere stue er åpnet, slik at det er etablert en åpen løsning mellom kjøkken, spisestue og stue. Dagens kjøkken er dermed etablert i det som opprinnelig var byggemeldt som bod. Eier opplyser iht. tilstandsrapporten at det er utført arbeid på bærende konstruksjoner av fagkyndige i forbindelse med etableringen av den åpne kjøkkenløsningen. Bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (kjøkken), samt inngrep i bærende konstruksjoner, er søknadspliktge tiltak. Det foreligger imidlertid ingen dokumentasjon på at arbeidene er omsøkt eller godkjent av plan- og bygningsetaten. En eventuell søknadsprosess til kommunen vil kunne medføre krav om tilbakeføring til opprinnelig planløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med følgende unntak:

Dagboknr 89287, tinglyst. 21.12.1988, type heftelse: Fellesobl. for bor. innsk. på nok 2.874.000,-, med andelseierne i borettslaget som pantehaver.

Dagboknr. 466823, tinglyst 13.06.2012, type heftelse: Fellesobl. for bor.innsk. på NOK 1.699.800 med andelseierne i borettslaget som pantehaver.

Dagboknr. 1294141, tinglyst 08.04.2024, type heftelse: Pantedokument på NOK 20.000.000 med DNB Bank ASA som pantehaver.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring/avtale om anlegg og vedlikehold av ledninger og kjøpekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Det følger av borettslagets vedtekter at etter styret har godkjent utleie, skal det inngås framleiekontrakt med forretningsfører som regulerer leieforholdet. AirBnB-utleie, eller tilsvarende korttidsutleie, er ikke tillatt i borettslaget.
Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i et representativt og veletablert område, like ved idylliske Slottsparken. Gaten ligger tilbaketrukket, samtidig som man har kort vei til et bredt utvalg av byens fasiliteter. Slottsparken byr på flotte grøntområder og hyggelige turmuligheter rett utenfor døren.

Det er kort gangavstand til både Aker Brygge, Tjuvholmen, Solli plass, Vika og sentrum, med et rikt utvalg av restauranter, kaféer, butikker og servicetilbud. I nærområdet finner man blant annet Vika shopping, Vinmonopolet, banker og øvrige servicetjenester, i tillegg til et godt utvalg av hyggelige spise- og serveringssteder. Mathallen Via Village er også et populært tilbud i området. For den som ønsker en tur langs sjøen, er både Aker Brygge, Tjuvholmen og Frognerkilen/Bygdøy lett tilgjengelig til fots.

Beliggenheten er også svært praktisk for studenter og yrkesaktive, med kort vei til blant annet Bislett, Universitetet i Oslo, Handelshøyskolen BI, Politihøgskolen og flere av byens øvrige utdanningsinstitusjoner.

Området har svært gode kollektivforbindelser. Nationaltheatret ligger mindre enn fem minutters gange unna og fungerer som et viktig knutepunkt for tog, T-bane og Flytoget. Fra Solli plass er det også hyppige avganger med både trikk og buss. Med kollektivtransport kommer man enkelt til populære områder som Grünerløkka, Vulkan, Bjørvika/Barcode og Sørenga.

Her bor man med andre ord svært sentralt, samtidig som man har grønne omgivelser, sjøen, shopping, restauranter og et rikt byliv innen kort gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 545 kvm som tilhører borettslaget.    

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende service i henhold til reguleringsplan S-1949 med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 26.09.1974, senere endret i S2395 med tilhørende reguleringsbestemmelse, datert 09.05.1979.
Utsnitt av plan med tilhørende reguleringsbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen omfattes av KDP-17 som omhandler kommunedelplan for torg og møteplasser.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker i området
Plansaker:
- Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Plansak/Detaljregulering: Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere -Utarbeidelse av planforslag. Dagens sykkelfelt i Henrik Ibsens gate skal oppgraderes til opphøyde sykkelfelt. Prosjektet vil forholde seg til dagens veisnitt og samferdselsanlegget skal ikke berøre parker/friluftsområder eller eksisterende bebyggelse. Strekningen ved Sommerrogata skal ikke omprosjekteres da den nettopp er ferdigstilt. Dagens kollektivfelt til trikk skal i utgangspunktet ikke endres, men det vil gjennomføres en vurdering på om det er noe ekstra areal her som kan benyttes til andre formål. Løkkeveien skal stenges for gjennomgangstrafikk i kvartalet mellom Huitfeldt gate og Arbins gate. I de to øverste kvartalene av Løkkeveien planlegges det for sykkel i blandet trafikk. Se saksnummer 2025/06686.
- Trekanttomten - Vika - Plansak: Gnr. 209, Bnr. 506 m.fl. Skal bli et kontorbygg, plassert mellom Nasjonalmuseet og Aker Brygge. Se saksnummer 2025/06899.
- Filipstadveien 3 mfl. - Reguleringssak/ Detaljregulering: Hensikten med planinitiativet er å tilrettelegge for byutvikling av første byggetrinn på Filipstad. Første byggetrinn omfatter byggefeltene A1-A3 og B5 i områdereguleringsplanen, som er felt uten vesentlige avhengigheter til store infrastrukturomlegginger slik som E18, Hjortnesterminalen og sporområdet. Planinitiativet legger til rette for blandet arealbruk med bl.a. bolig, kontor, forretning, tjenesteyting og kultur, samt en rekke ulike gater, byrom og havnepromenade langs Filipstadkilen. Se saksnummer 2025/06722.

Byggesaker:
- Parkveien 80 - Byggesak: Bruksendring fra tanntekniker til vinbar. Se saksnummer 2025/08017.
- Hansteens gate 25 - Byggesak: Riving av deler av bygget. Tillatelse til tiltak gitt 15.09.2026. Se saksnummer 2026/08053.
- Cort Adelers gate 35 - Byggesak: Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 2025/13960.
- Cort Adelers gate 29 - Byggesak: Forhåndskonferanse, oppføring av nybygg. Anmodning om forhåndskonferanse om utbygging av eiendom på 3 etasjer. Forhåndskonferanse avholdt 23.02.2026. og etter dette har det vært lite aktivitet i saken. Se saksnummer 2025/07654.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr  10 487,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett, vann, avløp o.l., renovasjon, serviceavtaler, drift og vedlikehold etc.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Andel renteutgifter felleslån: Kr. 4 302,-.
Felleskostnader: Kr. 5 786,-.
Internett: Kr. 399,-.

Borettslagets lån er avdragsfritt i 10 år. Frem til 2034 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett. Pakke med en månedlig kostnad på kr. 399,- er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 817 356 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr. 5 081,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 866 011,- pr. 02.11.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 16 248 907,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Bank: DNB.
Lånenummer: 1636.82.82.662
Type lån: Annuitetslån.
Rentebetingelse: 5,95% flytende.
Avdragsfrihet: De 10 første årene er avdragsfrie.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene på ca. Kr. 4 302,- forutsatt dagens lånebetingelser samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå. Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Iht. informasjon fra forretningsfører må enten hele eller halve beløpet av gjelden innbetales. Dersom restgjelden er under kr. 100 000,- må hele beløpet innfris.

8 100 000,00 Prisantydning
866 011,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 966 011,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
12 080,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 967 101,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 978 091,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nicolai Hovland Vegan

Leiligheten er tilknyttet Reichweinsgate 1 Borettslag. Borettslaget består av 28 andeler.
Forretningsfører er Langseth Service AS, tlf. 22 62 54 00.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Beboere med dyr er ansvarlig for at dyret/ dyrene ikke er til sjenanse for beboere.
Styreleder informerer at det er to felles takterrasser, én i A-B og én som ligger mellom E og G. Det foreligger ingen skriftlighet eller juridisk råderett rundt dette. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
Iht. styrets årsmelding er borettslaget tilknyttet følgende avtaler:
- Mycoteam AS – årlig kontroll av fukt og muggsopp
- Firesafe AS – årlig kontroll av brannvarslingsanlegg
- PELIAS Norsk Skadedyrkontroll AS – skadedyrkontroll
- Ren Dunk AS – Kvartalsvis rengjøring av avfallsbeholdere
- Oslo Brann og redningsetat – direktevarsling fra brannvarslingsanlegg
- AddSecure AS – Oppkobling mot 110-sentralen
- GlobalConnect AS – Bredbåndstilknytning
- Rent Bord Renholdsservice AS – Trappevask og matteleie
- Gjensidige Forsikring ASA – Forsikring av bygninger og borettslagets eiendeler
- Eneas Services AS – Strømavtale

Foretatt påkostninger de senere år: 
- 2025: Fjerning av kantstein mot bygningskropp og asfaltering for å utbedre fukt ved E-oppgangen.
- 2025: Utskiftning av lås og nøkler til kjellere
- 2024: Utskiftning av vinduer og takrehabilitering
- 2022: Det er utført mindre arbeider i 2022 som rens av takrenner, fuktmåling, reparasjon av grunnvannspumpe kjeller, i stallbygning, utekran, utskiftning av sikringsskap kjeller, brannsikring, reparasjon av rør til varmtvannstank mm.
- Utbedring av pipeløp
- Oppgradering av kjeller
- Oppussing av oppganger
- Rehabilitering rør

Planlagte påkostninger: 
Iht. opplysninger fra borettslaget utarbeidet OPAK i 2022 en tilstandsrapport for borettslagets bygningsmasse. Med rapporten fulgte en vedlikeholdsplan for perioden 2022-2032. Styret følger opp denne planen.
Styret informerer 03.11.2026 om at det per tidspunkt ikke er planlagt noen påkostninger som vil kunne føre til økt fellesgjeld/ felleskostnader, utover en årlig økning over nyttår grunnet generelle prisøkninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4.500,- ( Kunderabatt)  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Langseth Services  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Langseth Services  kr 4 990,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 2.69 promille av salgssum. Valgfritt.  
Fotografering  kr 4 300,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0215/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26215

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 12:09