Skoglundveien 31

Skoglundveien 31, 1923 SØRUM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 233, bruksnummer 36

Totalt bruksareal BRA: 228 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller: 94 kvm: Rom benyttet som kjellerstue, vaskekjeller, bad, badstue, tre boder, rom benyttet som soverom
1. etasje 127 kvm: Vindfang, stue, spisestue, kjøkken, gang, toalettrom, bad, atelier, tre soverom.

BRA-e:
Frittstående utebod:
1. etasje 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 46 kvm: Balkong oppmålt til 5 m². Terrasse oppmålt til 20 m². Markterrasse oppmålt til 21 m²

Carport er oppmålt til ca 19 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Deler av kjelleretasjens planløsning og rombruk avviker fra de godkjente byggetegningene. For nærmere informasjon vises det til punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse».

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad kjeller
Badet har manglende fullverdig tettesjikt, uegnede materialer i dusjsonen og synlige fuktskader. Det er målt forhøyet fuktinnhold på 18,1 vektprosent, og skjulte fuktskader vurderes som høyst sannsynlige. Sluk og røropplegg er eldre, ventilasjonen er mangelfull og utførelsen bærer preg av manglende fagmessighet. Ytterligere undersøkelser og totalrenovering innen kort tid må påregnes.

Våtrom - Vaskekjeller
Det er registrert salt- og kalkutslag som indikerer fuktvandring og mulige svakheter ved dreneringen. Rommet har slitte overflater, manglende fullverdig tettesjikt, eldre rør og sluk samt svært begrenset ventilasjon. Skjulte fuktskader kan ikke utelukkes. Fornyelse, normalt ved totalrenovering, og forbedret ventilasjon må påregnes innen kort tid.

Våtrom - Bad 1. etasje
Det er registrert bom i gulvfliser, knirk i undergulv, utilstrekkelig fall mot sluk og stedvis motfall. Membran/tettesjikt er eldre og ikke korrekt tilsluttet sluket, som derfor må anses som utett. Røropplegget er eldre, ventilasjonen er begrenset og deler av utførelsen bærer preg av manglende fagmessighet. Det er ikke registrert forhøyede fuktverdier ved utført måling. Fornyelse, normalt ved totalrenovering, må påregnes innen kort tid. Sjablongmessig kostnadsanslag:

Rom under terreng - Kontroll i lukkede konstruksjoner
Ved hulltaking i veggkonstruksjonen i rom benyttet som soverom er det målt fuktinnhold på 22,3 vektprosent. Det er også registrert synlige tegn til fukt i bod, lukt som kan indikere pågående fuktskade, samt konstruksjonsløsninger som øker risikoen for fuktproblemer. Sviktende drenering og kapillært fuktopptrekk vurderes som sannsynlige årsaker. Skjulte skader kan ikke utelukkes, og ytterligere undersøkelser og utbedringer er nødvendige.

Spesialrom - Badstue, overflate vegg
Det er registrert misfarging på innvendige veggflater og råteskader på veggenes utside mot bod. Forholdet indikerer fukt i konstruksjonen, og skjulte skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser og fornyelse av badstuen må påregnes.

Terrasse/platting - Rekkverk og overflatematerialer
Terrassebordene har betydelig slitasje og registrerte skader. Forventet levetid vurderes som overskredet. Videre undersøkelser og utbedringer eller utskiftning må påregnes.

Drenering - Helhetsvurdering
Det er registrert fuktgjennomslag og fuktproblemer innvendig som indikerer funksjonssvikt i dreneringen. Dreneringens forventede funksjonstid vurderes som passert. Utvendig fuktsperre er ikke dokumentert, og takvann ledes ikke tilstrekkelig bort fra grunnmuren. Ytterligere undersøkelser og utskiftning av dreneringen må påregnes.

Stikkledninger og tanker - Oljetank
Oljetankens tilstand og fremtidige funksjon er usikker. Tanken er ikke sanert eller tilpasset bruk av bioolje. Det gjøres oppmerksom på gjeldende forbud mot bruk av mineralolje til oppvarming, samt at det kan foreligge kommunale krav til håndtering og sanering. Videre undersøkelser og sanering må påregnes. (Selger opplyser om at oljetanken ikke er i bruk).

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Spesialrom - Badstue:
Konstruksjonsoppbygging: Badstuens vegger består av lukkede konstruksjoner som innebærer risiko for skjulte fuktskader. Videre undersøkelser anbefales dersom konstruksjonene blir tilgjengelige.
Tekniske anlegg: Badstuens tekniske utstyr har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Reparasjon eller utskiftning kan bli nødvendig.

Rom under terreng:
Overflate vegg: Det er registrert salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv, som indikerer fuktvandring og mulige svakheter ved dreneringen. Videre undersøkelser og eventuelle utbedringer anbefales.
Overflate gulv: Tregulvene har stedvise gliper og åpninger i skjøter, noe som øker risikoen for fuktskader. Lokal utbedring eller utskiftning kan bli nødvendig.
Innerdører: Enkelte dører tar i karmene og fungerer ikke som normalt. Justering kan være nødvendig.
Ventilasjon: Ventilasjonen er utilstrekkelig, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Forbedring av ventilasjonen bør påregnes.

Tekniske anlegg:
Vannrør: Eldre vannrør har usikker fremtidig funksjon, og tilstanden på skjulte deler er ukjent. Reparasjoner eller utskiftninger kan bli nødvendige.
Avløpsrør: Eldre avløpsrør har usikker fremtidig funksjon, og tilstanden på skjulte deler er ukjent. Utskiftning eller rørfornyelse kan bli nødvendig.
Varmepumper: TG2 gjelder varmepumpe fra 2007, hvor alderen medfører usikker fremtidig funksjon. Reparasjon eller utskiftning kan bli nødvendig.

Toalettrom:
Overflate gulv: Det er registrert bom og riss/sprekker i enkelte flisfuger. Skjulte forhold kan ikke utelukkes, og lokal utbedring kan bli nødvendig.
Vannrør: Vannrørene har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Reparasjon eller utskiftning kan bli nødvendig.
Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår har usikker fremtidig funksjon. Utskiftning eller rørfornyelse kan bli nødvendig.
Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte fra innebygd toalettsisterne, slik at eventuelt lekkasjevann ikke nødvendigvis blir synlig. Dette medfører risiko for følgeskader, og kontroll samt lokal utbedring anbefales.

Kjøkken:
Vannrør: Vannrørene har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Reparasjon eller utskiftning kan bli nødvendig.
Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår har usikker fremtidig funksjon. Utskiftning eller rørfornyelse kan bli nødvendig.
Innredning: Det er registrert svelleskader på benkeplaten, trolig som følge av vannsøl, samt stedvise bruksmerker. Lokal utbedring eller utskiftning kan bli nødvendig.

Andre rom:
Overflate gulv: Tregulvene har stedvis slitasje, riper og hakk, samt misfarging i atelieret. Det er også registrert bom i enkelte gulvfliser, hvor skjulte skader ikke kan utelukkes. Lokale utbedringer eller utskiftning kan bli nødvendig.
Ventilasjon: Manglende eller utilstrekkelige luftespalter mellom rom kan redusere luftsirkulasjonen og medføre økt fuktbelastning. Utbedring kan bli nødvendig.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
Skorsteiner: Avstanden mellom pipe og brennbart materiale i kjelleren vurderes som for liten, noe som kan være i strid med brannsikkerhetskrav. Nærmere kontroll av fagkyndig anbefales.

Innvendige trapper:
Tilstand: Trappen har aldersrelatert slitasje, hakk og enkelte skader. Lokale utbedringer eller utskiftning kan bli nødvendig.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har slitt overflatebehandling og en alder som gir usikker fremtidig funksjon. Det er også stedvis liten klaring mellom listverk og beslag, med økt risiko for fuktopptak. Vedlikehold og lokale utbedringer anbefales. Forholdene gjelder ikke alle vinduer, da enkelte er skiftet i nyere tid.
Ytterdører og omramming: Eldre ytter- og balkongdører har slitt overflatebehandling og usikker fremtidig funksjon. Heve-skyvedører har også begynnende utvendig slitasje. Forebyggende vedlikehold anbefales.

Balkonger:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatene har slitasje, elde og begynnende fuktskader. Vedlikehold, lokale reparasjoner eller utskiftning kan bli nødvendig.
Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert mangelfull utførelse av fundamenter, samt skjevheter og setninger i balkongkonstruksjonen. Forholdene kan medføre strukturelle svekkelser. Videre undersøkelser og eventuelle utbedringer anbefales.

Yttervegger inkl. fasader:
Overflatebehandling: Ytterkledningen har stedvis slitt overflatebehandling, med økt risiko for fuktrelaterte skader. Vedlikehold anbefales.
Ytterkledning: Det er registrert stedvis rust på festemidler, som over tid kan svekke innfestingen. Vedlikehold og eventuelle lokale utbedringer anbefales. Det ble ikke registrert råte ved utførte stikkprøver.
Lufting av ytterkledning: Luftespalten bak kledningen vurderes som begrenset, noe som reduserer uttørkingsevnen og øker risikoen for skjulte fuktskader. Det er ikke registrert synlige følgeskader. Videre oppfølging anbefales.

Yttertak:
Helhetsvurdering: Taket er kun undersøkt fra bakken og toppen av stige. Takkonstruksjonen er lukket, med risiko for skjulte fuktskader. Taktekking, beslag og tilhørende bygningsdeler har aldersrelatert slitasje, og fremtidig funksjon er usikker. Det er også registrert mose, stedvis utilstrekkelig fall på takrenner, usikre tettedetaljer mellom tak og vegg, samt slitt pipebeslag. Forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer og eventuelt videre undersøkelser anbefales.

Utvendig trapp:
Tilstand: Betongtrappen har stedvis avskalling av maling og murpuss. Tretrappen har slitasje og begynnende skader. Lokale utbedringer og vedlikehold anbefales, eventuelt utskiftning av skadde deler.

Grunnmur og fundament:
Grunnmur og fundament: Det er registrert stedvise riss, sprekker og avskalling av murpuss. Forholdene kan skyldes bevegelser eller svakheter i konstruksjonen og medføre økt fuktpåkjenning. Videre oppfølging og lokale utbedringer anbefales.

Forstøtningsmur:
Tilstand: Det er registrert stedvis avskalling av murpuss, med mulig økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Lokal utbedring anbefales.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger: Ledningene har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Skjult tilstand er ukjent, og utskiftning kan bli nødvendig.
Utvendige avløpsledninger: Ledningene har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Skjult tilstand er ukjent, og utskiftning eller rørfornyelse kan bli nødvendig.

Andre byggverk - Carport:
Helhetsvurdering: Yttertaket har aldersrelatert slitasje og usikker fremtidig funksjon. Det er registrert skjevheter og utførelse som ikke fremstår fagmessig, med risiko for skjulte feil og videre forverring. Vedlikehold, nærmere undersøkelser og eventuelle utbedringer eller utskiftning anbefales.

Andre byggverk - Utvendig bod:
Helhetsvurdering: Boden har slitt overflatebehandling, eldre taktekking samt vindu og dør med aldersrelatert slitasje og usikker fremtidig funksjon. Vedlikehold og lokale utbedringer anbefales. Det ble ikke avdekket råte ved utførte stikkprøver.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Rom under terreng - Annet:
Deler av kjellerens overflater var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar. Skjulte skader eller avvik kan derfor ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Ildsteder:
Selger opplyser at oljekaminen ikke er i bruk. Forholdet er ikke nærmere undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader - Gnagersikring:
Det har ikke vært mulig å kontrollere gnagersikringen bak alle deler av ytterkledningen på grunn av begrenset tilkomst. Korrekt utførelse kan derfor ikke bekreftes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, bad og toalett 1. etasje. Skiftet varmekabel, lagt fliser og ny toalettskål. Utført av Sørumsand Rør og T&B Hansen Installasjon A/S. Flislegging ble utført av ufaglært.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, nytt sikringsskap. Det ble gjennomført tilsyn av det elektriske anlegget. Utført av T&B Installasjon.
- Er det tegnet Norgespris på strøm? Ja.
- Kjenner du til om det er eller har vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på oljetanken (For eksempel er tanken fjernet, sanert eller lignende)? Nei, ikke som jeg kjenner til.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på boligens varmeanlegg? Ja, boligen har tre varmepumper. Siste pumpe skiftet ut i 2025. Fast avtale med leverandør om rensing og vedlikehold. Utført av Ivatek A/S Magnor.
- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen? Ja. I forbindelse med tilbygg i 2001 fikk vi et problem ved takrenne/nedløp. En liten lekkasje. Det ble tekket ny papp over hele taket. Det er lagt varmekabel i takrenna for å hindre lekkasje. Utført av Romerike Tak og Membran A/S.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja, skiftet stuevinduer i 2024. Utført av Romerike Glass A/S.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen har eller har hatt problemer med drenering, fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja. Gulvet i deler av kjelleren er fuktig. Grunnvannet presser i perioder, slik at gulvet blir fuktig.
- Kjenner du til om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i boligen eller på eiendommen, inkludert tilhørende bygninger som bod, garasje eller nærliggende/tilknyttede enheter? Ja, mus/rotter.
- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår,av deg eller tidligere eiere? Ja. Bygget atelier i 2001 på ca. 20 m2. Utført av Bygdeservice Ullensaker ved Gunnar Øvrum.
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja, egen utebod. Utført av Ullensaker bygdeservice.

- Enkelte vindusglass i stuen er skiftet. Utført i 2024

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Induksjonsovn, vaskemaskin, kjøleskap og oppvaskmaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør

Boligen varmes opp med elektrisitet, varmepumper og ildsted.

Det er elektrisk gulvvarme på badet i 1. etasje og på badet i kjelleretasjen. Boligen har også elektrisk badstueovn. Det er fremlagt dokumentasjon på service av varmepumpene, utført av Ivatek AS i januar 2025. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporten omtaler en oljekamin som ifølge selger ikke er i bruk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1976.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.  

Det er innhentet byggesaksdokumentasjon fra Lillestrøm kommune. Kommunen opplyser i svar datert 19.10.2026 at de kun finner byggetegninger fra 1976, og at verken vedtak, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er funnet i kommunens arkiv. Årsaken til manglende dokumentasjon er ikke kjent.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Det er foretatt en gjennomgang av byggetegninger, og disse er sammenholdt med boligens nåværende planløsning og bruk. Tegningene for hovedetasjen samsvarer med dagens bruk. I kjelleretasjen er det imidlertid registrert avvik. Rom benyttet som soverom i kjelleretasjen, og rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig i henhold til byggetegningene henholdsvis matbod og lager jf. byggetegninger datert 19.01.1976. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som matbod/lager. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger dokumentasjon på godkjent melding om tilbygg til boligen, datert 26.03.2002, herunder tilbygget som benyttes som atelier. Tiltaket er oppgitt å ha et bruksareal på 23 m², og ble behandlet etter daværende plan- og bygningslov § 86 a. Kommunen hadde ingen merknader til det meldte tiltaket. Megler har kontaktet kommunen som har bekreftet at tiltaket kan behandles etter reglene for mindre byggearbeider på egen bolig- eller fritidseiendom, jf. plan- og bygningsloven av 1985 § 86 a, og at det derfor ikke vil kreves noe ferdigattest for dette tiltaket i ettertid.

Videre er det mottatt brev fra kommunen, datert 16.05.2006, som bekrefter at oppføring av redskapsbod er unntatt fra byggesaksbehandling.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 2489, tinglyst 20.04.1976, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte.
Servitutten viser til et skjøte datert 1976, som gir kommunen, telekraftverket og elektrisitetsverket vederlagsfri rett til å føre fram ledninger og kabler over eiendommen langs tomtens grenser. Retten er imidlertid betinget av at anleggene ikke er til hinder for eierens utnyttelse av eiendommen eller på annen måte er til sjenanse for bruken av tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et barnevennlig og veletablert boligområde på Lørenfallet. Eiendommen har gangavstand til Sørum barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Bingsfoss ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Her bor du i nærheten av alt du trenger og det blir like naturlig å bevege seg til fots og sykkel som med bil og buss. Lørenfallet byr på dagligvarebutikker som Kiwi og Coop Extra, fotballbane, idrettsplass, veikro, bensinstasjon, sandvolleyballbane, barneskole og barnehage. Det du trenger i hverdagen ligger med andre ord en liten gåtur eller enda mindre sykkeltur hjemmefra. Videre er det kort vei til både Sørumsand, Frogner og Lillestrøm. På vinteren prepareres milevis av skiløyper som gjør dette til et lite skieldorado.

Lørenfallet byr også på populære Meierigaarden Kro hvor du får god hjemmelaget mat i hyggelige omgivelser. Alt lages på huset med førsteklasses råvarer og dyktige kokker. Menyen endres etter årstidene og det arrangeres ulike arrangement. Meierigaarden tilbyr også take-away og catering og er en svært populær plass.

Boligen har nærhet til flotte friluftsområder langs Glomma med Bingsfossen som byr på gode fiskemuligheter og annen form for rekreasjon med flere kilometer med naturstier langs elven og Romerikes eneste kjente helleristninger, samt relativt kort avstand til flotte tur- og rekreasjonsområder på Vilbergfjellet. Smedsrud alpakkagård ligger like ved og tilbyr Alpakkavandring for store og små.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste bussholdeplass er Fallbrauta og ligger ca 200 meter fra boligen. Med bil fra eiendommen tar det ca 12 min til Frogner sentrum, 8 min til Sørumsand, 16 min til Skedsmokorset, 19 min til Lillestrøm, 23 min til Strømmen, 23 min til Oslo Lufthavn og 33 min til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Barnehager
- Nordli barnehage (1–6 år): ca. 1,8 km / 21 min gange.
- Lunderåsen FUS barnehage (0–5 år): ca. 6,4 km / 9 min med bil.
- Sennerud FUS barnehage (1–5 år): ca. 7,5 km / 10 min med bil.

Skoler
- Sørum skole (1.–7. trinn): ca. 800 meter / 9 min gange.
- Bingsfoss ungdomsskole (8.–10. trinn): ca. 5,8 km / 7 min med bil.
- Sørumsand videregående skole: ca. 6,3 km / 8 min med bil.
- Hvam videregående skole: ca. 17,2 km / 17 min med bil.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en eiet tomt på 744 kvm (i henhold til matrikkel), beliggende i et etablert og attraktivt boligområde på Lørenfallet. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, prydbusker og variert beplantning som gir et grønt og hyggelig preg.

Uteområdene byr på gode muligheter for både lek, rekreasjon og sosiale sammenkomster. Fra boligens stue er det utgang til en terrasse, mens atelieret har direkte adkomst til en markterrasse. Fra ett av soverommene er det i tillegg utgang til en balkong.

Tomten har også biloppstillingsplass og carport med elbillader, samt en frittstående utebod som gir praktiske oppbevaringsmuligheter.

Eiendommen har carport på ca. 19 m², samt biloppstillingsplass på egen tomt. Carporten er utstyrt med elbillader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 er avsatt til: boligformål.

Eiendommen ligger innenfor hensynssone H110_3 – Nedslagsfelt for drikkevann (Glomma). Det innebærer at det må tas særskilte hensyn til drikkevannskilden ved eventuelle tiltak som masseuttak, snødeponi eller inngrep i mulig forurenset grunn. Det gjelder også tiltak som kan føre til erosjon eller utslipp i anleggsperioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 17 449,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt for 2026 var kr 0,-. Kommunestyret i Lillestrøm Kommune har vedtatt at eiendomsskatten for boliger avvikles fra og med 2027.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. / 16 421 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 046,-.
Boligen er tilknyttet fiber, med Altibox som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 1 099,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmselskap som er inkludert i bygningsforsikringen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 747 042,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
136 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 636 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Henning Reikvam

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Lørenfallet og omegn Velforening.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 801,88
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (5,71 promille)  kr 25 695,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport enebolig - Anticimex  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0116/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.26116

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 09:39