Gylteåsveien 36

Gylteåsveien 36, 1443 DRØBAK
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 22, bruksnummer 206, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 147 kvm.

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 101 kvm: Vindfang, rom benyttet som kontor, to ganger, stue/kjøkken, bad og tre soverom.
Anneks:
1. etasje 20 kvm: Rom benyttet som vindfang, rom benyttet som bad og rom benyttet som stue/kjøkken.

BRA-e:
Anneks:
Underetasje 20 kvm: Rom benyttet som stue og alkove.
1. etasje 6 kvm: Tilliggende bod med tilstøtende vegger.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Fritidsbolig:
1. etasje 62 kvm: Veranda på 51 kvm. og terrasse på 11 kvm.
Anneks:
Underetasje 28 kvm: Uteplass.
1. etasje 8 kvm: Markterrasse.

Fritidsboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 103 kvm, men på grunn av lav takhøyde er kun 101 kvm. måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm. Arealene i krypkjeller og boder i fritidsboligen er ikke måleverdige da de mangler permanent gangbart gulv. Arealene i underetasjen i annekset er vurdert som BRA-e ettersom etasjen ikke har intern adkomst til overliggende etasje og ikke oppfyller alle hovedfunksjoner for en selvstendig boenhet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.10.2026, utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en fritidsbolig/hytte over to plan, oppført i 1968 og tilbygd i 2006. Byggegrunnen består ifølge eier av fjell. Grunnmur er oppført i betongkonstruksjoner og lettklinkerblokker. Boligen har krypkjeller med adkomst via luke/dør i grunnmur. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er utført av tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Fasader er kledd med stående/liggende trepanel samt pussede og malte flater. Takkonstruksjonen er saltak tekket med takplater fra 2012, og undertak av shingel fra ukjent årstall. Deler av boligen har lukket takkonstruksjon, og det er uinnredet kaldt loft over deler av fritidsboligen med adkomst via takluke og stige. Renner og nedløp er av metall. Vinduer har karmer av tre og pvc med 2-lags glass fra byggeår, 1997, 2005, 2006, 2009, 2012, 2013, 2014, 2021 og ukjent årstall. Ytterdører har karmer av tre og aluminium, og det er heve-/skyvedør og balkongdør i tre og pvc med 2-lags glass. Det er utgang fra stue/kjøkken til veranda på 51 kvm. med terrassebord og trerekkverk, samt en frittliggende markterrasse på 11 kvm. Boligen har skorstein fra byggeår.

Anneks er oppført i 1997 over to plan, med ombygging i ukjent årstall. Grunnmur er av betong på antatt fjellgrunn, med støpt gulv mot grunn og etasjeskiller i trekonstruksjon. Fasader er utført i trepanel og pussede flater. Takkonstruksjonen er saltak tekket med takplater fra 2012, og undertak av shingel fra byggeår. Annekset har lukket takkonstruksjon og uinnredet kaldt loft uten adkomstmulighet. Renner og nedløp er av metall. Vinduer har karmer av tre og pvc med 2-lags glass fra byggeår, 2009, 2013 og 2014. Ytterdører har karmer av tre og aluminium, samt balkongdør med karmer av tre og pvc. Det er markterrasse ved vindfang på 8 kvm. belagt med terrassebord og trerekkverk, samt uteplass med utgang fra stue i underetasjen på 28 kvm. belagt med skiferstein og terrassebord med trerekkverk. På tomten er det etablert utvendige trapper i betong- og trekonstruksjoner, samt forstøtningsmurer i naturstein og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i kontor i fritidsboligen, og sikringsskap med automatsikringer er plassert i vindfang i anneks. Det foreligger ikke samsvarserklæring eller kursfortegnelse, spenningsførende deler i sikringsskapet i fritidsboligen mangler tildekking mot berøringsfare, ventilator på kjøkken er tilkoblet med skjøteledning, og varmekabel på bad i fritidsboligen er opplyst defekt. Det anbefales å utføre en utvidet el-kontroll.

Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i fritidsboligen eller anneks, og det er ikke registrert røykvarslere i alle etasjer. Det er montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad, fritidsboligen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne og utenfor dusjsonen, bom og tegn til løse veggfliser og gulvfliser, samt riss/sprekk i flis i dusjsonen. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk, og vanntettsjikt har ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntettsjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Tettesjikt er ikke ført under klemringen i sluket, og sluket må anses utett. Avløpsrør fra servant er frakoblet ved rørkasse, og tilluftsspalte er ikke etablert. Arbeidene på våtrommet bærer stedvis tydelig preg av manglende fagmessig utførelse.
- Skorsteiner inne i boligen: Det er registrert hull i skorsteinen etter tidligere ildsted.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad, anneks: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Kjøkken, anneks: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Tegn til svelleskader på benkeplate.
- Tekniske anlegg, fritidsboligen: Vannrør av eldre årstall med usikker fremtidig funksjon, samt uisolerte vannrør i bod. Innvendige avløpsrør med usikker alder og tilstand, uisolerte avløpsrør i bod, samt uavklart løsning for lufting av avløpssystemet over tak. Varmtvannsbereder pga. alder. Varmepumpe fra 2004 har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det er ukjent når varmepumpene sist fikk service. Det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter på pumpe for borebrønnsvann i krypkjeller eller tilknyttet avløpspumpe.
- Tekniske anlegg, anneks: Det observeres uisolerte vannrør i bod. Innvendig stakeluke er ikke påvist. Luftingen til avløpssystemet er ikke ført over tak, men løst med vakuumventil i kjøkkenbenk.
- Anneks: Parkettens overflatemateriale ved balkongdør har tegn til svelleskader. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Fritidsboligen: Tregulv bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning. Soverom 3 fremstår som uferdig på befaringsdagen.
- Rom under terreng, anneks: Gulvets overflatemateriale har tegn til fuktmerker og slitasje med riper og hakk. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i utlektet veggkonstruksjon, avleiring av salt/kalkutslag på grunnmur, samt innvendig etterisolering uten at grunnmuren er isolert på utsiden.
- Kaldtloft, fritidsboligen: Lagrede gjenstander begrenser inspeksjonsmuligheten, stedvis misfarging på undertak, manglende fullverdig dampsperre mot underliggende etasje, samt stedvis manglende isolasjon i etasjeskille.
- Kaldtloft, anneks: Uinnredet kaldtloft er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomstmulighet på befaringsdagen.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling), fritidsboligen: I 1. etasje er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i stue/kjøkken.
- Krypkjeller (innvendig inspeksjon), fritidsboligen: Lagrede gjenstander begrenser inspeksjonen, tegn på tilsig av fukt på grunnen, begrenset ventilasjon, uisolerte vann- og avløpsrør, samt lagring av organiske materialer.
- Yttervegger inkl. fasader, fritidsboligen: Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, svertesopp, stedvis liten avstand til terreng, sprekkdannelser, avskalling av maling/murpuss, begrenset spalte for lufting og drenering, samt manglende tilstrekkelig gnagersikring.
- Yttervegger inkl. fasader, anneks: Stedvis slitasje på kledningens overflatebehandling, tegn til begynnende nedbrytning og elde, moderate riss i pusset overflate, begrenset spalte for lufting og drenering, samt manglende tilstrekkelig gnagersikring.
- Vinduer og ytterdører, fritidsboligen: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder med usikker fremtidig funksjon. Entrédør med slitasje og skjevt dørblad med kontakt mot terskel/karm, heve-/skyvedør med slitasje og defekt dørvrider og lås, balkongdør med slitasje, elde og punktvise fukt-/råteskader, samt øvrige ytterdører med slitasje, elde og fuktskader.
- Ytterdører og omramming, anneks: Skader på tettelister/pakninger på entrédør, samt defekt lås på balkongdør i underetasje.
- Yttertak, anneks: Lukket takkonstruksjon, undertak med usikker fremtidig funksjon grunnet alder, samt slitasje, elde og svertesopp på vindskier og takutstikk.
- Yttertak, fritidsbolig: Deler av fritidsboligen har lukket takkonstruksjon, ukjent alder og usikker fremtidig funksjon på undertak, samt ubehandlede vindskier.
- Veranda, fritidsboligen: Overflatematerialer på verandaen viser slitasje, elde og begynnende fuktskader, og fundamenter/bærende konstruksjoner bærer stedvis preg av mangelfull fagmessig utførelse.
- Platting, anneks: Overflatematerialer av tre viser slitasje, elde og begynnende fuktskader, bom og enkelte løse skiferstein, samt skjevheter i uteplass belagt med terrassebord.
- Utvendig trapp: Sprekkdannelser og avskalling av murpuss i overflaten, samt bom i enkelte skiferstein.
- Grunnmur, fundament, fritidsboligen: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser, samt stedvis avskalling av maling/murpuss på grunnmuren.
- Grunnmur, fundament, anneks: Enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
- Drenering, fritidsboligen: Stedvis lite fall og fall inn mot grunnmuren, ikke verifisert utvendig fuktsperre på grunnmur, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.
- Drenering, anneks: Drenering med alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, utvendig fuktsperre mangler tilstrekkelig avslutning med beslag/topplist, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.
- Forstøtningsmur: Sprekkdannelser, skjevheter/deformasjoner og tegn til utglidning på enkelte forstøtningsmurer, samt avskalling av mur/betong ved forstøtningsmur ved anneks.
- Utvendige vannledninger: Sommervannledningen har ikke påvist nedtappingsmulighet eller frostsikring, og vannledning til anneks ligger åpent over terreng.
- Utvendige avløpsledninger: Avløpsledning fra anneks ligger åpent over terreng, isolert med isolasjonsmatter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Platting, fritidsboligen: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Veranda, fritidsboligen: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Platting, anneks: Rekkverkshøyder er under 1,0 meter.
- Platting, fritidsboligen: Markterrassen mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fallfare.
- Utvendig trapp: Trappene har kun rekkverk på en side, og trappen ved markterrasse mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fallfare. Basert på dette oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet.
- Forstøtningsmur: Rekkverkshøyden til forstøtningsmur ved anneks er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Nytt tak ble lagt rundt 2012 med hjelp fra faglært venn. Det ble i 2015 utført rørarbeid og arbeid på baderom i annekset av MPZ Rørservice, samt lagt ut egen kurs til kloakkpumpe av faglært elektriker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2019:
- Varmepumpe installert i fritidsbolig

2018:
- Kjøkkeninnredning i anneks

2015:
- Baderom i anneks etablert/oppusset (utført av MPZ Rørservice)

2012:
- Yttertak på fritidsbolig tekket med nye takplater
- Yttertak på anneks belagt med nye takplater

2006:
- Tilbygg på fritidsbolig
- Baderom i fritidsbolig (ca. 2006)
- Kjøkkeninnredning i fritidsbolig

Eiendommen har en attraktiv og usjenert beliggenhet i Gylteåsen med storslått utsikt over fjorden og gode solforhold. På tomten står det en fritidsbolig oppført i 1968 som ble tilbygget i 2006, samt et frittstående anneks (byggemeldt som garasje) over to plan. Hovedhytta har en åpen og lys planløsning hvor stue og kjøkken henger sammen, tre soverom, rom benyttet som kontor, bad og direkte utgang til en stor veranda.

Fritidseiendommen

Entré: Man kommer inn i en lys entré med solid skiferstein på gulvet og behagelig gulvvarme. Rommet har hvitmalte panelvegger og gir en praktisk adkomst videre inn i hytta, med dørforbindelse til kontor og gang.

Stue: Stuen preges av store vindusflater som rammer inn panoramautsikten mot fjorden og slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har god takhøyde med hvitmalt trepanel og spileplater med integrerte downlights. Oppvarmingen ivaretas av to varmepumper fra henholdsvis 2019 og 2004. Ved stuen står også den opprinnelige skorsteinen fra byggeåret på et støpt gulvparti, pr. i dag uten tilkoblet ildsted. Fra stuen er det utgang til en stor veranda på 51 kvm. Verandaen byr på fjordutsikt, gode solforhold og god plass til utemøbler, samt trapp med videre adkomst til hagen. I tillegg finnes en frittliggende markterrasse på 11 kvm.

Kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning fra 2006 med hvite, slette fronter og benkeplater av tre. Kjøkkenet har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter. Av hvitevarer finnes integrert mikro og komfyr, nedfelt induksjonstopp, frittstående kjøleskap og oppvaskmaskin, samt ventilator med kullfilter og lekkasjestopper under oppvaskkummen. Et stort rundt vindu gir særpreg og slipper inn dagslys mot spiseplassen.

Bad: Baderommet er fra ca. 2006 og er utført med flislagte vegger, gulv og trepanel i himling med downlights. Badet er utstyrt med servantinnredning med dører og benkeplate av tre, ovenpåliggende servant med armatur, samt speil og stikkontakter over innredningen. Videre finnes dusj på gulv med glassdør og vegghengt hånddusj, frittstående toalett, mekanisk avtrekksvifte på vegg og opplegg for vaskemaskin. Gulvet har elektriske varmekabler, hvor det er opplyst om feil på varmekabelen.

Soverom: Boligen har tre soverom. Hovedsoverommet har god takhøyde under skråhimlingen med hvitmalt trepanel. Rommet har utgang til veranda, samt vindu med utsikt mot fjorden. Soverommet har integrert garderobeskap og det er montert varmepumpe. Rommet kan innredes med dobbeltseng, nattbord og kommode. Soverom 2 har trepanel på veggene og i himlingen. Rommet vender mot rolige omgivelser og har plass til seng og nattbord. Det tredje soverommet har plass til seng og nattbord.

Rom benyttet som kontor: Rommet er innredet med panelte flater og har skråhimling. Rommet ligger i tilknytning til gangarealet ved inngangen og kan innredes med diverse kontormøbler.

Anneks

1. etasje:

Rom benyttet som entré: Entréen har flislagt gulv med gulvvarme.

Rom benyttet som kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har innredning fra 2018 med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter, samt integrert kjøleskap, frittstående komfyr med platetopp og ventilator tilkoblet avtrekkskanal.

Rom benyttet som stue: Rommet har gulv belagt med parkett, mdf-panel på vegger og himling. Rommet kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Fra stuen er det utgang til markterrasse på 8 kvm.

Rom benyttet som bad: Baderommet er fra 2015 med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegg og mdf-panel i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer, ovenpåliggende servant med armatur og speilskap med stikkontakt på vegg over servant. Videre finnes dusj på gulv med glassdører og vegghengt hånddusj, frittstående toalett, mekanisk avtrekksvifte på vegg og opplegg for vaskemaskin.

Underetasje:

Underetasjen har egen inngang fra terreng og inneholder rom benyttet som stue og alkove. Rommet har parkett på gulvet, vegg- og himlingsflater av mdf-panel og trepanel, samt naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vegg. Fra rom benyttet som stue er det utgang til en uteplass på 28 kvm. belagt med skiferstein og terrassebord.

Lagring: Fritidsboligen har to boder i kjelleren, samt uinnredet kaldtloft over deler av hytta med adkomst via takluke og stige. Annekset har en tilliggende utvendig bod på 6 kvm. i 1. etasje, samt uinnredet kaldtloft.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør så lenge ikke annet er nevnt i salgsoppgaven.

Følger med salget: Kjøleskap, komfyr, micro. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgarantier.

Elektrisitet og varmepumper.

Fritidsbolig: To varmepumper i 1. etasje (fra henholdsvis 2004 og 2019), samt gulvvarme i vindfang. Varmekabel på bad er defekt ifølge eier.
Anneks: Gulvvarme i vindfang og på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted pr. dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Fritidsboligen er oppført i 1968. Det foreligger ferdigattest for hytte datert 14.05.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for garasje datert 05.08.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For til- og ombygging av fritidsboligen foreligger det godkjente byggetegninger datert 27.02.2006 (sak 06/41). Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det antas at utvidelse av verandaen er inkludert i denne søknaden, da det står "Ny terrasse" på de godkjente tegningene. Tiltaket er ikke korrekt avsluttet med ferdigattest slik plan- og bygningsloven krever. Kjøper overtar ansvaret for å søke om ferdigattest for tiltaket. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Kontoret som er rett innenfor entréen fremkommer ikke på godkjente tegninger og det står på godkjente tegninger fra 2006 at dette rommet skulle rives. Kjøper overtar ansvar for det.

Det er registrert avvik mellom godkjente byggetegninger fra 2006 og dagens planløsning i fritidsboligen. Det er etablert et ekstra soverom i areal som på tegningene var vist som kjøkken og del av stuen, samt at toalettrom benyttes som bad. Siden rommene opprinnelig var godkjent for varig opphold er det ikke søknadspliktig.

Fasade hytta: Mot vest er det et ordinært vindu, men på tegningene er det et rundt vindu. Mot syd er det tegnet inn tre store vinduer mot syd, men det er kun ett vindu i dag. Det er ikke søkt om fasadeendring og er ikke godkjent av kommunen.

Bygningen som i dag benyttes som anneks, er opprinnelig byggegodkjent som garasje med hobbyrom og ikke utgravd bod i kjeller jf. godkjente tegninger datert 03.03.1997. Bygningen er innredet med entré, stue/kjøkken, bad og tilliggende bod i 1. etasje, samt stue og alkove i underetasjen. Bruksendring fra garasje til oppholdsrom er søknadspliktig. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Det foreligger ikke søknad eller godkjenning for dette hos kommunen. Det er innlagt vann og avløp i annekset. Dette er ikke søkt om/ikke godkjent av kommunen.

For garasjen foreligger det godkjente tegninger datert 03.03.1997. Det er satt inn en dør i 1. etasje mot nord som ikke fremgår av tegningene. I tillegg er det satt inn dobbel verandadør mot vest og ett vindu mot syd i 1. etasje. I underetasjen er det satt inn store vinduer/dører mot vest. Dette er fasadeendring som er søknadspliktig. Det er er ikke søkt om og ikke godkjent av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 3196, tinglyst 01.07.1963, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Bestemmelsen regulerer bebyggelse og bruk av eiendommen, hvor det kun er tillatt å oppføre ett våningshus, uthus og garasje, mens næringsvirksomhet er forbudt. Eiendommen plikter å tillate fritt oppsett av ledningsmaster for elektrisitet og telefon samt fremføring av vann- og kloakkledninger, uten at det oppføres anlegg til hinder for ettersyn og reparasjon. Det foreligger gjerdeplikt mot veier og hovedbølet samt felles kostnadsdeling for delegjerder med naboer. Videre gjelder felles plikt til anlegg og vedlikehold av felles veier i parsellfeltet, og det må tåles nødvendig adkomstvei over tomten inntil vei er opparbeidet. Trefelling krever samtykke med mindre trærne hindrer bebyggelse eller utsikt, og beplantning til sjenanse for andre tomter kan kreves fjernet.

Dagboknr 1053, tinglyst 05.03.1964, type heftelse: Erklæring/avtale. Erklæringen fastsetter med bindende virkning for eier og senere eiere at det ikke skal installeres utslagsvask og/eller sanitære anlegg på eiendommen, stilt som en forutsetning for at bygningsrådet ga tillatelse til å oppføre våningshus.

Eiendommens rettigheter:
Eiendommen har tinglyst rett til vannrett og rett til bading på gnr. 22, bnr. 1, gnr. 22, bnr. 417, gnr. 22, bnr. 419, gnr. 22, bnr. 420 og gnr. 22, bnr. 421. Rettigheten er tinglyst på gnr. 22, bnr. 1, gnr. 22, bnr. 417, gnr. 22, bnr. 419, gnr. 22, bnr. 420 og gnr. 22, bnr. 421, dagboknr 3196, tinglyst 01.07.1963.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Annekset er innredet som en utleiedel, men er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger høyt og fritt, i et etablert fritidsområde på Gylteåsen i Frogn kommune, med sjøen noen få hundre meter nedenfor. Fra tomten og uteplassene er det vidstrakt utsikt over Oslofjorden, Drøbaksundet og det omkringliggende kystlandskapet. Her kan du følge det rike båtlivet og passasjerskipene som seiler inn og ut av fjorden, omkranset av skogkledde åser og naturskjønne omgivelser som gir en fredelig ramme rundt hytteoppholdet.

Området byr på ypperlige tur- og rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren. Kyststien slynger seg gjennom Gylteåsen og tar deg ned mot Vindfangerbukta, Steinbrygga og videre langs fjorden eller innover i det kuperte skogsterrenget. Både Nordstranda, Parrstranda og Badeparken i Drøbak nås med en kort kjøretur for forfriskende dukkerter om sommeren. Fra Drøbak havn går det dessuten rutebåt over til Oscarsborg festning, hvor historiske festningsverk, kanonstillinger og grønne parkområder danner et populært mål for utflukter. Vinterstid prepareres det langrennsløyper i Frognmarka i nærområdet.

Drøbak sentrum ligger kun en kort kjøretur unna og dekker alle praktiske behov. I sentrumskjernen finnes et sjarmerende miljø med nisjebutikker, kaféer, spisesteder, Drøbak Akvarium og Tregaardens Julehus, foruten dagligvarebutikker og AMFI Drøbak City. For aktivitet og trening er det en kort kjøretur til Bølgen bad og aktivitetssenter, Seiersten og Drøbak Golfklubb. Reisetiden inn til Oslo sentrum er rundt 40 minutter med bil og det er gode forbindelser med ekspressbuss linje 500 fra området.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1.804,1 kvm. Tomten er opparbeidet med skiferbelagte gangstier, trapper i terreng, forstøtningsmurer i naturstein og betong, plenareal, prydbusker og diverse beplantning. Eiendommen har adkomst via privat vei med pliktig medlemskap i Øvre Gylteåsen Vel og Øvre Gylteåsen Veilag, som ivaretar drift og vedlikehold av veinettet.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30 - 200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar som driftes via vellet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har i tillegg tilknytning til borebrønnsvann og sommervann, med pumpe og tekniske installasjoner i krypkjeller. Eier er selv ansvarlig for drift og vedlikehold av private anlegg og installasjoner.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023-2035 datert 19.06.2023 avsatt til fritidsbebyggelse, nåværende. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3 nr. 2 er det ikke tillatt å fradele eiendom til fritidsbebyggelse før dette er hjemlet i reguleringsplan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14.860,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 8.196,- for 2026.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Tryg som koster kr 13.674,- pr. år.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fiber/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Velavgift utgjør kr 2.400,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 342.626,- i følge selgers skattemelding.

7 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
208 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 688 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 708 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ted Alexander Zetlitz

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i Øvre Gylteåsen Vel (ØGV) med tilhørende Øvre Gylteåsen Veilag. Foreningen ivaretar fellesarealer, sommervannsanlegg, badeplass, gjesteparkeringsplasser og renovasjonssamarbeid, samt drift og vedlikehold av veinettet (inkludert brøyting, strøing og feiing). Kontingenten utgjør totalt kr 2.400,- per år (for 2026), fordelt på kr 900,- i medlemskontingent til vellet og kr 1.500,- i veiavgift til veilaget. Hver hytteeier plikter å holde egen grøftekant ryddet og beskjære grener mot vei. Det oppfordres til deltagelse på dugnad vår og høst, noe som gir rett til redusert kontingent.

Alle veistrekninger i umiddelbar nærhet til tomter er den enkelte tomteeiers ansvar å vedlikeholde. Veibanen vedlikeholdes av fellesskapet. Styret kan kreve refusjon for ryddeutgifter fra tomteeiere som ikke overholder sine vedlikeholdsplikter.

Øvre Gylteåsen Vel har organisasjonsnummer 995 199 335 og nettside www.øgv.no.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen.
Minimumsprovisjon er kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke Fritid kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Trykte salgsoppgaver kr 5.500,-
Visninger pr stk. kr 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Frogn kommune kr 4.185,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritid regnes av prisant. kr 49.218,-
Fotopakke med drone kr 6.000,-
Tilstandsrapport Hytte under 150 kvm - Anticimex kr 17.500,-

Oppdragsnummer 46-0127/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26127

Sist oppdatert: 04. november 2026 kl. 14:37